http://youhouse.ru/publik/73.php Межевание или формирование земельных участков, находящихся при многоквартирных жилых домах, сегодня очень актуально в больших городах, тем более в столице. Земля, переданная на баланс ЖСК или ТСЖ, может в результате быть использована по необходимости, для нужд жильцов. Это может быть строительство детской площадки, размещение автомобильной стоянки, придомовая территория с ограниченным въездом на участок и так далее. Для чего, собственно, производится эта операция? Застроенные территории размежевываются для того, чтобы официально установить их границы, определить участок возле дома, на который каждый жилец многоэтажного дома имеет свое законное право.
В результате межевания согласно Жилищному Кодексу РФ земля под домами с момента определения границ и с того времени, когда на учет ее поставит кадастровая палата, переходит совершенно бесплатно в общее пользование собственников квартир, в долевую собственность. Сегодня эта процедура регламентируется статьей №16 Федерального закона (29.12.2004) номер 189.
1. Что вам дает это право собственности?
Владельцы квартир могут участком владеть, распоряжаться и пользоваться по своему усмотрению. На такой земле может быть оборудована не только автостоянка или детская площадка, но и возведены временные или постоянные объекты, хозяйственные постройки, территория может ограждаться и благоустраиваться, здесь могут быть размещены малые архитектурные формы. Кроме того, межевание четко определяет границы, за какую именно территорию отвечает управляющая компания, а что является общим имуществом жильцов. Это относится к любым видам работ: уборка, окос травы и подстрижка кустарников, вырубка деревьев по необходимости, благоустройство, в том числе посадка новых деревьев и растительности, вывоз мусора, в том числе строительного.
Отказываться от межевания и от владения земельным участком нельзя, так требует Российское действующее законодательство и Роснедвижимость. Тем более что распределение границ владения придомовой территории проводится в интересах же самих жильцов. Земля под многоквартирными домами и на прилегающей территории вместе с лестницами и площадками, лифтами, подвалами и чердаками, коридорами, крышей дома и т. д. принадлежит жильцам как общая собственность, отдельно свою долю выделить из общей территории нельзя. Значит, как и от лестничной клетки или крыши, отказаться от нее просто невозможно.
2. Кто должен проводить межевание?
Согласно настоящему законодательству РФ работы должны выполняться органами городского самоуправления совместно с госорганами и представителями власти соответствующего субъекта России. Все действия выполняются за счет собственных средств бюджета города или района.
3. Выберите способ
Основных способов, которыми выполняется межевание земельных участков на придомовых территориях многоквартирных домов, пока всего три.
1. Сформировать комиссию и распределить участки по имеющемуся факту землепользования.
2. Учесть интересы ЖСК или ТСЖ во время разработки ППТ (проекта планировки территории) квартала, где располагается конкретный многоквартирный дом.
3. В случае если объект возводится вновь - посредством работы непосредственно с Застройщиком или Инвестором или их представителями.
Если первый способ наиболее распространен и понятен многим владельцам жилья в таких домах, то два вторых способа нужно рассмотреть дополнительно.
4. Разработка ППТ вашего квартала и формирование земельных участков
Когда именно в вашем квартале производится Проект Планировки Территории с одновременным межеванием (и именно с ним!), жильцы могут попросить представителей компании или непосредственно разработчиков пойти навстречу их интересам и произвести разметку и межевание земельного участка для ТСЖ. Это регламентируется нормами Земельного Кодекса России конкретно в статье №11.9, пункт 6. Согласно этому регламентирующему документу при межевании земли в результате не должно образовываться вкрапление или вклинивание участков друг в друга, не должно быть изломанных границ и чересполосицы, на участках должна быть предусмотрена возможность размещения некоторых хозяйственных объектов недвижимости. Препятствовать рациональному использованию земли, а также нарушать экологичность территории категорически запрещено!
5. Формирование участка и межевание земельного участка при новостройке
Считается особым случаем. Новый участок при новостройке может быть сформирован двумя способами, точнее, при двух разных вариантах:
Если дом воздвигается на городской земле (инвестиционные условия);
Если дом выстраивается на частной земле, находящейся в собственности владельца.
Оцените свою ситуацию и действуйте в соответствии со следующими принципами:
1. На городской земле на то время, пока ведется строительство дома, компания Застройщик с Городом (представителями КУГИ) заключает инвестиционный договор. Кадастровая палата дает выписку из паспорта, который был сформирован только на время строительства к этому договору, это тоже обязательное условие. По условиям этого договора Застройщик или Инвестор может оформить строение в собственность. Расположенный под ним и прилегающий земельные участки оформляются в этом случае в аренду сроком на 49 лет.
2. Если Застройщик таким своим законным правом не воспользовался, не подал в свое время заявку на межевание и формирование земельного участка в Роснедвижимость или другие госорганы, то участок так и будет считаться несформированным. Тогда, если ТСЖ будет настаивать на оформлении участка, им сформируют землю по минимуму, обычно такая территория охватывает только 10 метров по периметру строения.
3. Когда дом выстроен на земле частника, например, на участке бывшей организации, которая отдала землю на выкуп с последующей приватизацией, то вопрос решается несколько проще. Здесь вся загвоздка только в том, чтобы суметь убедить настоящего владельца ЗУ передать его на внутренний баланс ТСЖ. Только это будет уже не вопрос владельца квартиры или дома, а внутренние проблемы хозяйствующего субъекта.
Молодцы ребята, оперативно работают.