Как добиться предоставления информации от управляющей компании по запросам собственников?
1. Правовая основа действий.
Конституция Российской Федерации 12.12.1993 (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ)
Статья 29, п. 4. Каждый имеет право свободно искать, получать, передавать, производить и распространять информацию любым законным способом.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491
IV. Контроль за содержанием общего имущества
п. 40. Собственники помещений в соответствии с условиями договора или учредительными документами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вправе:
а) получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ. В договоре указанный срок может быть уменьшен;
б) проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);
Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 (ред. от 18.07.2007, с изм. от 10.08.2009) "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом"
Раздел V. Предоставление конкурсной документации и организация осмотра объекта конкурса
п. 41 Конкурсная документация, утверждаемая организатором конкурса, включает в себя:
пп. 14) формы и способы осуществления собственниками помещений в многоквартирном доме контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договорам управления многоквартирным домом, которые предусматривают: обязанность управляющей организации предоставлять по запросу собственника помещения в многоквартирном доме в течение 3 рабочих дней документы, связанные с выполнением обязательств по договору управления многоквартирным домом.
Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 04.05.2010)
Статья 7. Применение жилищного законодательства по аналогии
1. В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения.
2. Формализованные документы.
Заявление (запрос) Собственника жилого помещения в многоквартирном доме в Управляющую компанию о предоставлении какой либо информации связанной с управлением многоквартирным домом.
Такое заявление, как правило, не имеет четко установленной формы и поэтому составляется в свободной форме. Однако в заявлении следует обязательно указывать следующие данные:
1. Наименование Управляющей компании.
2. Почтовый и/или юридический адрес управляющей компании.
3. Наименование заявителя (Ф.И.О. Собственника ж/помещения или представителя)
4. Почтовый адрес и иную контактную информацию заявителя.
5. Изложение сути вопроса с указанием периодов, за которые запрашивается информация, конкретных документов и т.п.
6. Указание даты составления запроса.
7. Подпись и расшифровка заявителя.
Пример:
ООО «Управляющая компания»
юр. адрес: г. Пермь, ул. 1-ая трамвайная, д. 7, оф. 312
адрес для корреспонденции 614000, г. Пермь, Главпочтамт, а/я 10001.
Иванов Иван Иванович
адрес: г. Пермь, ул. 2-ая трамвайная, д. 12/2, кв. 140
телефоны: 8-888-999-99-11, 2-000-366
Заявление.
Прошу предоставить мне информацию о проведенных работах 23 мая – 24 мая 2010 года по устранению засорения мусоропровода в подъезде №1 жилого многоквартирного дома по адресу 2-ая трамвайная, д. 12/2 и уборке пред домовой территории. В ответе прошу указать:
1. Данные о Подрядчике, выполнившего указанные работы;
2. Проведенные мероприятия для целей устранения засорения мусоропровода и уборке придомовой территории;
3. Количество затраченного времени для выполнения указанных работ;
4. Количество людей, задействованных для выполнения указанных работ;
5. Количество затраченных денежных средств, связанных с выполнением указанных работ;
6. Причину засорения с указанием предмета, поспособствовавшему засорению мусоропровода.
В соответствии с пунктом 40 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. Утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 прошу предоставить мне указанную информацию в пятидневный срок с момента получения настоящего заявления.
26 мая 2010 год _______________________/Иванов И.И./
В соответствии со статьей 131 Гражданского процессуального кодекса РФ, перед обращением с иском в Суд стороны договора должны соблюсти досудебный порядок разрешения спора (претензия), если такой порядок предусмотрен договором. Таким образом, в случае если в Договоре управления многоквартирным домом прописан порядок направления претензии на действия сторон, то собственник, перед обращением в Суд обязан, заявить такую претензию Управляющей компании.
Срок рассмотрения такой претензии может быть указан в договоре, либо если он не определяется договором управления многоквартирным домом, то Собственник вправе требовать рассмотрения претензии в трехдневный срок или самостоятельно назначить иной разумный срок рассмотрения его претензии.
Претензия составляется так же в свободной форме, аналогичной форме запроса описанного выше.
Пример:
ООО «Управляющая компания»
юр. адрес: г. Пермь, ул. 1-ая трамвайная, д. 7, оф. 312
адрес для корреспонденции 614000, г. Пермь, Главпочтамт, а/я 10001.
Иванов Иван Иванович
адрес: г. Пермь, ул. 2-ая трамвайная, д. 12/2, кв. 140
телефоны: 8-888-999-99-11, 2-000-366
ПРЕТЕНЗИЯ
26 мая 2010 года вам был направлен мой запрос по поводу предоставления мне информации о проведенных работах 23 мая – 24 мая 2010 года по устранению засорения мусоропровода в подъезде №1 жилого многоквартирного дома по адресу 2-ая трамвайная, д. 12/2 и уборке пред домовой территории.
В соответствии с пунктом 40 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. Утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 вы обязаны были предоставить мне указанную информацию в пятидневный срок с момента получения заявления.
На сегодняшний момент данный срок истек, ни какого уведомления или ответа от вас я не получал. Ни какой иной информации о ходе рассмотрения моего заявления я также не получал.
Прошу вас направить мне ответ на мой запрос от 26 мая 2010 года в течение 5 дней с момента получения данной претензии. В случае не удовлетворения заявленных мной требований, я оставляю за собой право обратить в суд и разрешать данный спор в судебном порядке.
5 июня 2010 года _____________________Иванов И.И./
4. Возможные риски и пути их минимизации.
1. Ситуация когда ответ управляющей компании не направляется, и приходится обращаться в суд.
В Исковом заявлении, направляемом в суд, Вы должны будете указать на пропуск срока рассмотрения вашего запроса. Указав такое обстоятельство, Вы обязаны будете его доказать (статья 56 Гражданского процессуального кодекса РФ). Сделать это можно по-разному:
· При направлении запроса в Управляющую компанию и непосредственной его передаче уполномоченному лицу (представителю), попросите снять копию с вашего запроса и проставить на ней отметку о принятии с указанием даты принятия и лица принявшего заявление. Так Вы сможете обозначить дату, с которой следует исчислять срок рассмотрения Вашего заявления.
· Направить запрос, посредством отправки заказного письма или заказной телеграммой с уведомлением о вручении. Впоследствии, Вы можете сослаться в суде на дату получения, указанную в уведомлении о вручении заказного письма или телеграммы.
2. Пожалуй, самая проблематичная ситуация, когда Управляющая компания ссылается на то, что договором управления сроки рассмотрения заявлений не предусмотрены, а Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 не регулируют на прямую отношения между Собственником и Управляющей компанией.
Действительно, данные нормативные акты содержат нормы, регулирующие в первом случае отношения между Собственниками и ТСЖ, (ЖСК и т.п.), а во втором случае отношения между муниципальным образованием и управляющей компанией. Однако Жилищный кодекс РФ предусматривает возможность применения «аналогии закона» (статья 7): «В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона)».
Таким образом, мы говорим о том, что отношения, регулируемые п. 40 между Собственником и ТСЖ схожи с отношениями, возникающими между Собственником и Управляющей компанией, так как предмет и направленность этих отношений одинаковые, а разница лишь в организационно-правовой форме субъекта управляющего многоквартирным домом. Аналогично и с Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75.
Положения, закрепленные в статье 7 ЖК РФ, имеют характер прямого действия, т.е. действительны в силу закона, а не в силу решения суда. Поэтому Собственник, в случае направления запроса и/или нарушения сроков рассмотрения заявления и направлении претензии вправе ссылаться на нормы указанных выше Правил и Постановления Правительства РФ. Однако такие обращения мало эффективны и остается только обращаться в Суд за защитой своих прав, а это, как правило, очень большие временные затраты.
Поэтому обращаем Ваше внимание на следующий момент: во избежание подобной спорной ситуации, при заключении Договора управления многоквартирным домом пропишите в договоре условие о порядке и сроках направления и рассмотрения запросов, жалоб, заявлений; порядке и сроках направления ответов и претензий.
5. Предложения в договор управления многоквартирным домом.
1. Условие о порядке направления и рассмотрения заявлений, жалоб, ответов.
Включение такого условия поможет Собственнику в защите своих прав, как в претензионном порядке, так и в судебном исключив обязанность Собственника доказывать свою позицию по поводу пропуска сроков рассмотрения запросов и нарушения порядка направления ответа.
Условие о порядке направления заявления:
a) Собственник вправе требовать от управляющей компании предоставления документов, связанных с выполнением обязательств по договору управления многоквартирным домом и/или информации о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и/или выполненных работ, а также иную информацию, связанную с обеспечением выполнения договора управления. Данные требования Собственник предъявляет в письменном виде непосредственно уполномоченному лицу Управляющей компании, либо направляет в адрес УК путем отправления почтового сообщения или посредством телеграфной связи. В случае если Собственник предъявляет требования непосредственно уполномоченному лицу Управляющей компании, ему за его счет выдается копия его заявления с подлинными отметками о принятии заявления к рассмотрению. Отметки о принятии заявления к рассмотрению должны содержать следующие сведения: 1. Наименование Управляющей компании (печать/штамп), 2. Наименование (Ф.И.О. и должность) и роспись лица принявшего заявление, 3. Дату принятия заявления.
Условие о сроках рассмотрения может звучать следующим образом:
a) Управляющая компания обязана рассмотреть заявление, жалобу, иное письменное требование Собственника жилого помещения в многоквартирном доме и направить на него ответ заявителю в течение 5 рабочих дней с момента получения такого требования. Управляющая компания направляет ответ в письменном виде с указанием даты составления ответа и печати УК на почтовый адрес Собственника, указанный в заявлении, путем отправки заказного письма с уведомлением о вручении.
b) К отношениям, возникающим, по поводу соблюдения сроков рассмотрения Управляющей компанией заявления Собственника жилого помещения в многоквартирном доме, применяются положения п. 40 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г N 491. Управляющая компания направляет ответ в письменном виде с указанием даты составления ответа и печати УК на почтовый адрес Собственника, указанный в заявлении, путем отправки заказного письма с уведомлением о вручении.
Аналогичным образом могут выглядеть условие о порядке направления и рассмотрения претензий и ответов на них.
2. Ответственность за нарушение условий о порядке направления и сроках рассмотрения заявлений.
Данный вид ответственности и основания её возникновения могут быть также предусмотрены договором управления многоквартирного дома.
Такое условие может иметь следующий вид:
a) В случае невыполнения условия о сроках рассмотрения заявлений Управляющая компания, обязана выплатить заявителю неустойку в сумме 100 рублей за каждый день просрочки до момента направления заявителю ответа. Выплата данной неустойки осуществляется по письменному требованию заявителя (претензии) путем перечисления денежных средств на банковский счёт заявителя.
b) В случае немотивированного отказа в принятии Управляющей компанией заявления к рассмотрению, заявитель вправе в судебном порядке взыскать неустойку, предусмотренную пунктом а) (см. пункт выше).
3. Положения о досудебном порядке разрешения споров.
В соответствии со статьей 131 Гражданского процессуального кодекса РФ, перед обращением с иском в Суд стороны договора должны соблюсти досудебный порядок разрешения спора (претензия), если такой порядок предусмотрен договором. Таким образом, в случае если в Договоре управления многоквартирным домом прописан порядок направления претензии на действия сторон, то Собственник перед обращением в Суд обязан заявить такую претензию Управляющей компании.
Данные положения могут оказаться как плюсом, так и минусом. С одной стороны, ответ Управляющей компании на претензию Собственника поможет Суду четко определить позицию УК при разбирательстве в судебном порядке, с другой стороны, УК может вообще не направить ответ, а Собственник только зря потеряет время. На наш взгляд, положения о досудебном порядке все же стоит включить в договор управления многоквартирным домом.
Пример:
a) Все разногласия по поводу исполнения сторонами условий договора управления многоквартирным домом стороны обязуются улаживать путем ведения переговоров. В случае не достижения компромисса стороны вправе обратиться в Суд для разрешения спора.
b) В случае совершения стороной договора действий, противоречащих условиям договора, его целям и принципам, сторона, выявившая такие нарушения, обязана в тридцатидневный срок направить претензию в адрес стороны совершившей такие действия, а последняя, в свою очередь, обязана принять такую претензию и рассмотреть в течение 5 дней с момента получения.
