На сегодняшний день, согласно ЖК РФ, существует несколько способов управления многоквартирными домами. Способы управления могут подвергаться изменению только при согласии всех собственников жилья. Решения, связанные с управлением, принимаются обязательно на общем собрании всех жильцов дома.
Наиболее распространен способ управления домом ТСЖ (товарищество собственников жилья). Как правило, ТСЖ является организацией не коммерческой, а своеобразным союзом собственником, который берет на себя право управления всем недвижимым комплексом жилья. Обязательно должен быть принят устав ТСЖ, который принимается так же на общем собрании собственников дома, большинством голосов. Количество членов ТСЖ, участвовавших в создании товарищества, должно приближаться к 50-ти % голосам от общего количества всех голосов собственников. С момента регистрации, ТСЖ становится юридическим лицом. Если же в уставе товарищества не оговаривается срок действия, то срок деятельности его не ограничен. Большим преимуществом ТСЖ является контроль и прозрачность в перемещении денежных средств, принадлежащих собственникам данного жилья, которые предназначены для обслуживания и содержания дома. Удобной финансовой процедурой является открытие специального счета ТСЖ, на который своевременно поступают денежные средства жильцов за оплату коммунальных услуг. Именно с этого счета компания рассчитывается за все работы, которые производятся во время ремонта и обслуживания.
На всеобщем собрании собственников обязательно избирается председатель ТСЖ, а также полное правление этой управляющей организации. Содержание органа управления осуществляется за счет членских взносов ТСЖ и доходов от деятельности этой организации. Несмотря на то, что ТСЖ - организация некоммерческая , она обладает правом , как юридическое лицо, нанимать работников для обслуживания жилого комплекса, заключив предварительно трудовой договор с ними. Заработная плата, которая выплачивается работникам, исчисляется из тех же финансовых средств ТСЖ, которые, в свою очередь, формируются из членских взносов товарищества и субсидий, выданных для проведения ремонтов как текущих, так и капитальных.
Важно, что размер оплаты за коммунальные платежи строго соответствует утвержденным тарифам. Данные тарифы утверждаются в местных органах самоуправления. А размер платы за содержание и ремонт дома рассчитывается, исключительно, органами управления ТСЖ. Высшим органом товарищества является общее собрание всех членов ТСЖ. Решения такого собрания являются обязательными для всех жильцов, даже для тех, которые не являются членами ТСЖ. Поскольку членами ТСЖ можно стать исключительно в добровольном порядке, то не исключается возможность заключения индивидуальных договоров с отдельными собственниками. Причем, любое спорное решение можно обжаловать в судебном порядке.
Существует и иной способ управления жилищным комплексом. Объединившись, жильцы могут так же принимать непосредственное участие в управлении своим домом, но, без применения юридической регистрации. При этом, жильцы напрямую заключают договора с собственниками предъявляемых услуг по обеспечению населения холодным и горячим водоснабжением, теплоснабжением, электроснабжением, газоснабжением и рядом других бытовых услуг. Данные договора всегда заключаются, непосредственно, с каждым отдельным собственником жилья. Но, предусмотрено и право полномочий третьего лица, выступающего от лица жильцов дома. Такой вопрос с полномочиями решается на общем собрании жильцов. Огромным преимуществом такого управления является экономичность, ведь, в данном случае, нет необходимости содержать полный штат ТСЖ, оплачивать их работу и работу управляющих компаний. Все управление, в этом случае, сосредотачивается в руках наиболее активных собственников жилья, которые выполняют все функции по обслуживанию и эксплуатации дома, согласуясь с решениями общего собрания. Но не всегда такой альтернативный способ управления является рациональным и оправданным. Могут возникнуть споры по тем или иным хозяйственным вопросам у жильцов при принятии всевозможных решений. Поскольку, назначенное лицо не несет юридической ответственности, то такие споры приводят к плохому качеству управления, что сказывается на бытовых условиях самих жильцов. Такой способ управления весьма приемлем лишь в небольших домах, с минимальным количеством жильцов.
Ещё одним из способов управления многоквартирных домов является закрепление за домом определенной управляющей компании. Как правило, в таких случаях органом местного самоуправления проводится специальный конкурс для выбора управляющей компании, которая и будет в дальнейшем осуществлять управление определенного жилого комплекса. Но такой конкурс проводится в том случае, если способ управления не был выбран самими жильцами в течение года. Надо отметить, что закрепленной за домом может быть только одна управляющая организация, с которой собственники заключают письменный договор. В этом договоре оговаривается перечень услуг, предоставляемых данной управляющей компанией, стоимость этих услуг, а так же ряд обязанностей и прав обеих сторон.
