Договор на управление многоквартирным домом

Договор на управление многоквартирным домом — документ, регулирующий взаимоотношения собственников жилья и управляющей компании. В нем должен оговариваться перечень работ и услуг по содержанию и ремонту жилья, а также управлению общим имуществом
в МКД, которые управляющая компания выполняет. Одновременно здесь же указывается стоимость предоставляемых ею услуг.

I. Общие вопросы
Данный документ может быть заключен как между собственниками жилья и управляющей компанией, так и между УК и организованным в доме ТСЖ.

Наличие договора на управление многоквартирным домом налагает на управляющую компанию обязательства перед собственниками данного отдельно взятого МКД, в случае неисполнения которых оговариваемый размер платы за содержание и ремонт жилья может быть снижен или в принципе аннулирован. Однако, как показала практика, большинство собственников, подписывая предлагаемые управляющими компаниями документы, относится к этой процедуре как к пустой формальности.

В свою очередь многие управляющие компании, навязав собственникам подписать заведомо невыгодные для них или безграмотно составленные договоры, в дальнейшем бездействует на эксплуатируемых многоквартирных домах, ограничиваясь лишь сбором платежей за жилищно-коммунальные услуги, а у собственников возникает классический вопрос
к жилкомхозу: за что мы платим?

Не имеющие юридической силы договоры на управление многоквартирным домом ни к чему не обязывают ни управляющую компанию, ни собственников жилья. Последняя не обязана выполнять на объекте какие-либо работы, а жильцы могут не оплачивать предоставляемые ею жилищно-коммунальные услуги. Чтобы взыскать задолженность с неплательщиков в таком МКД, УК придется в суде доказывать свои фактические затраты на производство работ и услуг.

В случае отсутствия договора на управление МКД, либо наличия документа, не имеющего юридической силы, выбранная форма управления многоквартирным домом является нереализованной. Городские власти обязаны найти для жильцов управляющую компанию, проведя соответствующий конкурс.

Главным требованием, предъявляемым к договору на управление многоквартирным домом, является наличие существенных условий, которые должны оговариваться в документе —
в соответствии с Жилищным кодексом РФ (2).

ЦИТАТА
Министр ЖКХ Ростовской области Сергей Сидаш: «Важный документ, который определяет отношения между собственниками и управляющей компанией – договор управления многоквартирным домом, который должен быть заключен с каждым собственником. Как показала проверка договоров управления многоквартирными домами, люди должны платить, а что должны делать УК — непонятно».

(Ростов, февраль 2011 г.).

II. Существенные условия договора на управление многоквартирным домом
▪ В договоре управления МКД должен быть конкретизирован состав общего имущества собственников жилья, приведен адрес объекта. Целесообразно дать краткое описание его технического состояния. Недопустимо не указывать отдельные объекты общего имущества, создающие «головную боль» для управляющей организации (балконные плиты, радиаторы отопления и пр.). Необходимо оговорить плановые объемы выполнения работ на указанных объектах общего имущества и их стоимость.



▪ Наличие перечня работ и услуг по содержанию, ремонту общего имущества в МКД, который должны определить собственники жилья (3). Одновременно в договоре на управление многоквартирным домом необходимо выделять услуги по управлению МКД (заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями, сбор платежей за жилищно-коммунальные услуги) и услуги по эксплуатации здания.

▪ В договоре управления МКД должен быть приведен полный перечень коммунальных услуг, предоставляемых собственникам жилья.

▪ В документе должен быть указан порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилья. Таким образом, в случае дальнейшего непредоставления жильцам какой-либо из оговариваемых услуг, у последних появляется возможность пропорционально снизить оплату за содержание и ремонт жилья.

▪ В договоре управления многоквартирным домом должен быть оговорен порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств. Последняя в частности должна предоставлять информацию по запросам потребителя о выполненных работах в пятидневный срок (4).

III. Другие требования и рекомендации
▪ Договор на управление МКД осуществляется на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома. Именно они должны формировать условия данного документа.

▪ Договор на управление многоквартирным домом должен быть заключен с каждым собственником жилья.

▪ Стоимость оплаты за содержание и ремонт жилья
в каждом отдельно взятом МКД в идеале должна устанавливаться индивидуально, путем переговоров собственников с управляющей компанией и исходя из технических особенностей объекта, потребностей жильцов и их материальных возможностей. Жилищное законодательство не предусматривает выполнение работ по содержанию и ремонту жилья без их соразмерной оплаты. Тариф, устанавливаемый по усредненному принципу городскими властями, предназначен для эксплуатации социального жилья, пребывающего
в муниципальной собственности.

Вместе с тем власть не может запретить собственникам копировать муниципальный тариф на Содерремжил, как это происходит у нас сплошь да рядом. Но в данном случае внутренняя разбивка размера платы должна хотя бы учитывать особенности конкретного МКД, поскольку перечень работ и услуг, а также их стоимость в разных домах различная.

IV. Резюме
Как мы видим, для эффективной работы договора управления многоквартирным домом собственники должны располагать и рядом других документов. В настоящее время приказом министра ЖКХ Ростовской области №19 от 15 февраля 2011 года утвержден перечень соответствующей документации и типовая форма, которую можно взять за основу.

Таким образом, теперь собственникам жилья значительно проще ориентироваться
в организации цивилизованных отношений с управляющими компаниями, по крайней мере, теоретически.

Вместе с тем данный подзаконный акт носит рекомендательный характер, поскольку государство не полномочно решать за собственника, как ему управлять своим жильем.

Приложение. Каталог типовых документов, утвержденных министерством ЖКХ Ростовской области:

▪ примерная форма договора управления многоквартирным домом;

▪ примерная форма акта технического состояния многоквартирного дома;

▪ примерная форма перечня имеющейся технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением многоквартирным домом документов;

▪ рекомендуемый минимальный перечень работ и услуг по содержанию общего имущества
в многоквартирном доме;

▪ примерный состав плановых затрат на выполнение работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.