Вопрос-ответ

Необходимо ли согласовывать как переустройство/перепланировку замену ванны на душевую кабину?

Да, замена ванной на душевую кабину является переустройством, т.к. в соответствии со ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования и требует согласования в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ.

Перенос ванны, умывальника и, соответственно, коммуникаций является не перепланировкой, а переустройством, которое в соответствии с ЖК РФ требует согласования с органами местного самоуправления.

Согласно приказа Госстроя от 06.09.2000 № 203 начало и завершение отопительного сезона производится в соответствии с правовым актом органа местного самоуправления с учетом среднесуточной температуры наружного воздуха за последние пять суток. Основанием для начала отопительного периода является установление среднесуточной температуры ниже +8 градусов по Цельсию, основанием для окончания - выше +8.

В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование, крыши, ограждающие несущие конструкции и тд. Согласно п. 28 данного Постановления собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за жилое помещение. В связи с чем, независимо на каком этаже проживает собственник, он обязан подчиниться решению общего собрания в противном случае необходимые средства с него могут взыскать в судебном порядке с учетом соответствующих издержек.

В данном случае более уместным будет не только рассмотрение вопроса об оплате либо неоплате, а в целом о возможности расторжения договора на управление или содержание общего имущества собственников. Если собственник своевременно и в полном объеме вносит плату по статьям содержание и ремонт, а фактически данных услуг не получает, то должен для себя определить, хочет ли он в дальнейшем иметь дело с такой организацией. Отказ от оплаты – не выход. Ведь имущество, принадлежащее ему на праве собственности, не будет должным образом содержаться, со временем теряя свои эксплуатационные свойства. В любом случае, прежде чем принимать решение собственнику необходимо знать, что в соответствии с п. 2.3.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, проведенный ремонт жилого дома подлежит приемке комиссией в составе: представителей собственников жилищного фонда и организации по обслуживанию жилищного фонда. То есть, работы должны приниматься представителем от собственников, наделенным полномочиями на общем собрании с составлением акта приемки за подписью сторон. Тогда появляются основания утверждать, действительно работы выполнялись либо нет. Поэтому, при заключении собственниками договора управления (обслуживания) с соответствующей организацией в нем необходимо оговорить, кому из собственников будут предъявляться к приемке выполненные работы.

Учитывая, что многоквартирный дом представляет собой совокупность помещений, принадлежащих на правах собственности гражданам, решение должно приниматься большинством голосов. В противном случае, у управляющей компании появляется возможность истребовать возникшую задолженность в судебном порядке.
В соответствии с п. 8.2. ст. 162 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

К примеру, большинством собственников принято решение отказаться от услуг обслуживающей их дом управляющей компании. В таком случае необходимо в адрес управляющей компании направить уведомление о расторжении договора со ссылкой на пункты договора которые в течении срока его действия фактически не исполнялись. При этом управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации. Если управляющая организация добровольно отказывается выполнить решение общего собрания, а также затягивает сроки передачи документации, данный вопрос может быть решен исключительно в судебном порядке.

В соответствии с п.14 ст.155 Жилищного кодекса РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. При этом расчетным периодом принято считать месячный срок, если иное не установлено договором. В связи с чем, за каждый день просрочки после завершения расчетного периода может быть начислена пеня. Пеня подлежит обязательной оплате и может быть начислена как за жилищные, так и за коммунальные услуги.

Являясь нанимателем, обратилась в свою управляющую компанию по вопросу замены смесителя и подводки на кухне. По прошествии нескольких месяцев выяснилось, что работы были выполнены некачественно, в результате сорвало подводку и затопило соседей. К кому необходимо в данном случае предъявлять претензии по факту причиненного вреда имуществу.

Действующее законодательство относит данные отношения к гражданско-правовым. Необходимо изначально знать, на каких условиях заключен договор между собственниками и управляющей компанией. В основном собственники нанимают управляющую компанию для выполнения работ по содержанию общего имущества. Заявки от жильцов на выполнение работ внутри жилых помещений, принадлежащих на праве собственности жильцам, управляющая компания не обязана, но может выполнять за отдельную плату при заключении отдельного договора на выполнение разовых работ. При этом в договоре необходимо обозначить меру ответственности управляющей компании, гарантийный срок по выполненным работам и т.д.
Необходимо понимать, что все, что не относится к общему имуществу, собственники, в соответствии с действующим законодательством, обязаны содержать и ремонтировать за свой счет. Совсем не обязательно чтобы эти работы выполняла именно Ваша управляющая компания.

Таким образом, если собственник нанял управляющую компанию по договору на выполнение работ в своем помещении, ответственность должна нести эта управляющая компания, а если проводил их самостоятельно, то и ответственность за их качество несет сам собственник.

Распоряжением Губернатора Томской области от 01.06.2007 № 291-р утверждена типовая форма сервисной книжки многоквартирного жилого дома, отдельным приложением к нему идет инструкция по порядку заполнения и хранения. Целесообразность появления данного документа обусловлена следующим.

Жилищным кодексом РФ определено, что собственник помещения в многоквартирном жилом доме обязан нести расходы на его содержание, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в доме соразмерно своей доли в праве общей собственности на это имущество путем внесения соответствующей платы.

В соответствии с постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества...» определено то, что входит в состав общего имущества - крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного жилого дома, внутридомовые инженерные системы, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, земельный участок на котором расположен многоквартирный жилой дом и т.д.

В данной сервисной книжке приводятся технические характеристики многоквартирного жилого дома: год постройки, износ, текущая ситуация по конструктивным элементам, инженерному оборудованию и т.д. Отдельным пунктом утверждена форма учета сроков проведения ремонтных работ.

Сервисная книжка позволяет в целом владеть информацией об истории многоквартирного жилого дома, его эксплуатационных характеристиках, текущей ситуации по инженерным коммуникациям, отдельным элементам дома. Исходя из имеющейся информации, появляется возможность прогнозирования проведения соответствующих регламентных работ. Становится ясно, что необходимо выполнить в краткосрочной, среднесрочной и долгосрочной перспективе. При этом заполняется такая книжка в соответствии с ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» и на основании плановых и внеплановых осмотров. Данным документом определены сроки проведения как текущего, так и капитального ремонта инженерных систем, отдельных конструктивных элементов многоквартирных жилых домов.

В связи с чем сервисная книжка многоквартирного жилого дома для большинства собственников жилых помещений, ТСЖ, управляющих компаний должна являться базовым документом при планировании своей деятельности с целью последующей эффективной эксплуатации многоквартирного жилищного фонда.

В настоящее время со стороны жильцов достаточно часто возникают вопросы по поводу легитимности проведения собраний собственников помещений в многоквартирных жилых домах, соответствием голосов в протоколе общего собрания фактическому участию собственников и т.д. Кто должен контролировать и регулировать данные процессы?

Действительно такая проблема имеет место быть. В инспекцию часто обращаются как жильцы, так и управляющие компании по вопросам предъявления к оплате в одном и том же доме платежек от разных компаний. Такие ситуации, как правило, связаны с нежеланием организаций потерять многоквартирный жилищный фонд, в связи с чем в ход идут все средства, вплоть до самовольного захвата, подтасовки решений общего собрания собственников и т.д.

Действующее законодательство не дает четкого определения кто конкретно должен контролировать процесс правильности проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, кроме собственно самих жителей. Сказано лишь, что любой из собственников имеет право обжаловать в судебном порядке решение, принятое общим собранием собственников в данном доме с нарушением требований Жилищного Кодекса РФ, в случае, если он не принимал участи в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Тем не менее, в соответствии с п.2. ст. 44 Жилищного Кодекса РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме относится в том числе выбор способа управления. Учитывая, что в большинстве многоквартирных домов значительное количество квартир находится в муниципальной собственности, то вопросы не только принятия участия в собраниях собственников, но и осуществления контроля за соблюдением порядка его проведения (легитимности) должны осуществлять органы местного самоуправления, на чьей территории находится данный жилищный фонд.

Необходимо отметить, что согласно ст. 14 Федерального закона от 06.10.2006 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения относятся: владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности, организация в границах поселения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом. В связи с чем при возникновении возможных судебных решений об отмене выбранного способа управления по основаниям, связанным с нарушением порядка проведения собраний, его легитимности, последствия будут напрямую связаны с дальнейшей эксплуатацией жилищного фонда и организацией предоставления населению коммунальных услуг.

Поэтому органы местного самоуправления должны не только вести учет многоквартирных жилых домов, находящихся на своей территории, но и осуществлять контроль за выбором способа управления, наличием соответствующих протоколов решений общих собраний собственников.

Порядок перерасчета платы за коммунальные услуги за период временного отсутствия потребителей в занимаемом жилом помещении определен разделом VI Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307. При временном отсутствии потребителя в жилом помещении более 5 календарных дней подряд перерасчет осуществляется исполнителем (при отсутствии приборов учета) на основании письменного заявления потребителя, поданного в течение месяца после окончания периода временного отсутствия потребителя. При этом необходимо иметь в виду, что перерасчет осуществляется только по холодному, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению и газоснабжению. К заявлению прилагаются документы, подтверждающие продолжительность периода временного отсутствия потребителя и (или) проживающих совместно с ним лиц по месту постоянного жительства. Документом, подтверждающим временное отсутствие потребителя, могут являться:

копия командировочного удостоверения или справка о командировке, заверенные по месту работы;
справка о нахождении на лечении в стационарном лечебном учреждении;
проездные билеты, оформленные на имя потребителя (в случае если имя потребителя указывается в данных документах в соответствии с правилами их оформления), или их копии;
счета за проживание в гостинице, общежитии или другом месте временного пребывания или их копии;
справка органа внутренних дел о временной регистрации потребителя по месту его временного пребывания;
справка организации, осуществляющей охрану жилого помещения, в котором потребитель временно отсутствовал;
иные документы, подтверждающие временное отсутствие потребителя.
Что касается жилищных услуг, то по статьям содержание, текущий и капитальный ремонт перерасчета не будет, так как независимо присутствовали вы в квартире либо нет, в целом жилой дом должен содержаться в надлежащем состоянии. Тариф платы за содержание жилья формируется исходя из стоимости содержания общего имущества собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ в многоквартирном доме жильцам на правах собственности принадлежат не только квартиры (жилые помещения), но и общее имущество в таком доме. При этом доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Следовательно, собственник обязан содержать в надлежащем состоянии как жилое помещение (квартиру), так и участвовать в содержании общего имущества независимо от места его нахождения.

В соответствии с действующим законодательством ответственность за надлежащее содержание жилых домов несет управляющая компания (обслуживающая организация). Следовательно, своевременную работу по очистке кровель от снега, сосулек и наледи должна выполнять данная организация. За нарушение правил содержания жилых домов юридические лица могут быть привлечены к административной ответственности на сумму до 50 тыс. руб., соответствующие должностные лица до 5 тыс. руб.

Если человек пострадал от схода снега, сосулек, прежде всего, необходимо обратиться в службу 003 для оказания экстренной медицинской помощи, а также к оперативному дежурному ГУ МЧС России для того, чтобы зафиксировать сам факт. Далее получить заключение о состоянии тяжести нанесенных повреждений и в судебном порядке предъявить иск о взыскании с управляющей компании в полном объеме средств за причиненный вред здоровью. Дополнительно необходимо знать, что при таких ситуациях (если нанесен существенный вред здоровью) руководитель управляющей компании может быть привлечен не только к административной, но и уголовной ответственности.

Для привлечения нерадивой организации к административной ответственности следует обращаться в Государственную жилищную инспекцию .

Для привлечения ответственного должностного лица к уголовной ответственности в органы внутренних дел.

Недавно купил квартиру, да не повезло с соседями. Постоянный шум, гулянки до утра. Часто собираются лица без определенного места жительства, помещение в антисанитарном состоянии. На неоднократные уговоры реакции абсолютно никакой. Где можно найти на таких соседей управу, ведь страдают добропорядочные граждане?

В соответствии с Кодексом Томской области об административных правонарушениях от 26.12.2008 № 295-ОЗ совершение действий, нарушающих тишину и покой граждан с 23.00 часов до 7.00 часов следующего дня, влечет предупреждение или наложение штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей. Протоколы об административных правонарушениях, предусмотренных указанным законом, составляются должностными лицами милиции общественной безопасности, либо уполномоченными должностными лицами органов местного самоуправления муниципальных образований Томской области.

Более того, жильцы, которые не соблюдают общепринятых норм проживания, могут лишиться своих квартир. Так Гражданским кодексом РФ установлено, что если собственник жилого помещения систематически нарушает права и интересы соседей, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Если же наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, то после предупреждения по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц могут быть выселены в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

В нашем доме большинством голосов принято решение о проведении капитального ремонта системы горячего и холодного водоснабжения. Один из собственников сделал в квартире дорогостоящий ремонт, закрыл в короба в санузле стояки холодной и горячей воды, короба отделал керамической плиткой. При этом он дает согласие на то, чтобы работы были произведены, но с условием, что управляющая компания компенсирует либо восстановит разрушенные короба и плитку. Насколько правомочно его требование?

Согласно п.1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ принятие решений о ремонте общего имущества в многоквартирном доме принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решение общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Необходимо отметить, что действующее законодательство не запрещает собственникам жилых помещений закрывать инженерные коммуникации в короба с целью улучшения интерьера. Однако обязывает обеспечить доступ в любое время суток по требованию обслуживающей организации для проведения ремонтов, осмотров общего имущества, а также с целью оперативной ликвидации возможных аварийных ситуаций.

В данном случае требование о компенсации не правомерно, так как именно собственник обязан обеспечить доступ к общему имуществу. При не урегулировании данного вопроса путем переговоров принятие решения возможно исключительно в судебном порядке с взысканием всех издержек, связанных с затягиванием сроков проведения работ, нарушении интересов иных собственников и т.д.

Хотелось бы узнать, на основании какого документа необходимость уборки подъездов жилых многоэтажных домов определяется желанием жильцов? К сожалению, большинство наших сограждан не отличаются аккуратность и чувством ответственности, и не изъявляют желание ни платить за уборку подъезда, ни убирать самостоятельно...

В соответствии с Жилищным кодексом РФ в многоквартирном доме жильцам на правах собственности принадлежат не только квартиры (жилые помещения), но и общее имущество в доме. Под общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме подразумеваются помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование. Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом.

Правительство Российской Федерации во исполнение требований Жилищного кодекса РФ Постановлением от 13 августа 2006 г. N 491 утвердило Правила (далее Правила), которые регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Согласно п. 11 указанных Правил содержание общего имущества включает уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений многоквартирного дома. Таким образом, стоимость уборки подъездов многоквартирного жилого дома является составной и неотъемлемой частью тарифа на содержание общего имущества собственников в данном доме и такие работы должны осуществляться в обязательном порядке.

В соответствии с п. 17 Правил конкретный перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Решение правомочно, если оно принимается большинством голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 Жилищного Кодекса РФ). При этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме.

По решению собственников помещений, принятому на общем собрании, уборка подъездов жилых многоквартирных домов может производиться как работниками обслуживающей организации, так и самими жильцами.

Необходимо знать, что деятельность по содержанию общего имущества является потенциально конкурентной и в соответствии с федеральным законодательством ее стоимость не является регулируемой.

Взаимоотношения между собственниками жилых помещений и управляющей компанией определяются договором управления многоквартирным домом.

Согласно п. 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, на собственников помещений возложена обязанность по утверждению на общем собрании перечня работ и услуг, условий их оказания и выполнения, а также размера их финансирования. Контроль за расходованием средств, оплаченных жильцами дома по статьям содержание, текущий и капитальный ремонт, осуществляется собственниками жилья самостоятельно, либо с привлечением экспертной организации.

Законодательством Российской Федерации предусмотрен механизм контроля со стороны собственников за работой управляющей компании:

в соответствии с п. 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, условия их выполнения, а также размер их финансирования;
к компетенции общего собрания собственников относится принятие решения о ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
перечень работ и услуг, перечень общего имущества собственников, порядок осуществления контроля, форма и сроки отчетности обязательно должны быть указаны в договоре управления;
проведенный текущий ремонт подлежит приемке комиссией с участием представителей собственников.
В целях осуществления контроля за деятельностью управляющей компании (ст. 161.1 Жилищного Кодекса РФ) собственники помещений на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме.

Совет многоквартирного дома:

обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;
представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;
осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме.
За помощью при проведении проверки соответствия затрат и объемов фактически выполненных работ по содержанию и ремонту жилого дома, объемам, указанным в сметах, а также актах выполненных работ, собственники могут обратиться в районную администрацию, как к представителю собственника муниципального жилищного фонда.

К проверке деятельности управляющей компании, при необходимости, можно привлечь экспертную организацию.

По результатам проверки, истраченные нецелевым образом денежные средства жильцов, могут быть взысканы с управляющей компании в судебном порядке, инициировано расторжение договора управления, а также, при наличии оснований, материалы проверки направляются в органы внутренних дел (УМВД России по г. Томску) для рассмотрения вопроса о возбуждении уголовного производства по ст. 159 УК РФ (мошенничество) и ст. 165 УК РФ (причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием).

В соответствии с Правилами содержания общего имущества…, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях, является общим имуществом собственников (если собственниками не принято иное решение). При заключении договора управления управляющая компания (обслуживающая организация) несет ответственность за надлежащее содержание общего имущества собственников. Необходимо понимать, что при подготовке к отопительному периоду на сетях должны производиться гидравлические испытания под определенным давлением в зависимости от материала, из которого изготовлены приборы отопления. Самовольная установка приборов из разных материалов может привести не только к различным непредвиденным ситуациям, связанным с возможными протечками, но и разбалансировке инженерной системы в целом. От чего могут пострадать и другие собственники, проживающие в данном доме.

В связи с чем, независимо от решения общего собрания собственников (относятся приборы отопления к общему имуществу собственников или нет) любые работы, проводимые на системе теплоснабжения дома, должны в обязательном порядке согласовываться с организацией, ответственной за содержание общего имущества собственников.

Действительно, внесены изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации, согласно которым, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Такой совет будет является общественным органом, представляющим интересы собственников при взаимодействии с управляющими (обслуживающими) и ресурсоснабжающими организациями. По сути произошло узаконивание так называемых домовых комитетов, которые ранее были созданы по инициативе собственников в многоквартирных жилых домах и зарекомендовали себя достаточно не плохо.

Идея заключается в необходимости выстраивания конструктивного диалога между заказчиками услуг и исполнителями, а максимального эффекта возможно достичь только при взаимодействии управляющей компании с отдельными представителями собственников, наделенными полномочиями представлять интересы большинства в многоквартирном доме. Не секрет, что собирать по каждому поводу общее собрание собственников не только трудоемко, но и малоэффективно. В связи с чем, безусловно, на законодательном уровне сделан важный шаг в части упорядочивания данных взаимоотношений. При этом исключительно к компетенции общего собрания собственников относятся вопросы возмездного исполнения полномочий председателем совета либо его отдельными представителями. Вполне логично, если собственники примут решение об установлении платы за организацию грамотной работы по отстаиванию их интересов не только перед УК, но и третьими лицами (ресурсоснабжающими организациями, представительство в судебных органах и т.д.). В целом полномочия совета определены ст. 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации. Более конкретная их детализация возможна по решению общего собрания собственников, в том числе через механизм представления интересов конкретных собственников, оформление доверенностей.

Если, согласно проекту, приборы отопления в подъезде были предусмотрены, но по непонятным причинам фактически отсутствуют, следует, прежде всего, обратиться в свою управляющую компанию (обслуживающую организацию), ответственную за содержание общего имущества собственников с заявлением. Следует знать, что приборы отопления в местах общего пользования относятся к общему имуществу собственников и должны содержаться в нормативном состоянии за счет средств собственников по статьям содержание и ремонт. Такие приборы, как и вся система, должны быть подготовлены к отопительному периоду: промыты и опрессованы. Согласно требованиям Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170, температура на лестничной клетке должна быть не менее +16 градусов при условии выполнения комплекса работ по утеплению подъезда (ремонт окон, дверей, установка доводчиков, пружин на двери и т.д.). В рамках подготовки к отопительному периоду подобные мероприятия должны быть включены в план работ, согласованный с собственниками, а к моменту наступления отопительного периода полностью исполнены.

В нашем доме управляющая компания ненадлежащим образом убирает придомовую территорию, т.к. приходится часто наблюдать различный мусор. Подскажите, предусмотрена ли административная ответственность к компании за неисполнения своих обязательств?

Согласно ст. 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях за нарушение лицами ответственными за содержание жилых домов и жилых помещений правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений в отношении как юридических, так и должностных лиц предусмотрена административная ответственность. Так в отношении юридического лица максимальный размер штрафа – 50 тыс. руб. В отношении должностного лица – до 5 тыс. руб. Контроль за надлежащим содержанием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в т.ч. придомовых территорий осуществляет Государственная жилищная инспекция Томской области.

В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 в состав общего имущества включается, в том числе, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства. Следовательно, должна быть определена граница придомовой территории с целью утверждения на общем собрании тарифа на содержание общего имущества и его последующего использования.

Однако необходимо отметить, что в большинстве многоквартирных жилых домов придомовая территория не определена и не оформлена в собственность в связи с чем в дальнейшем возникают сложности при определении тарифа на содержание общего имущества, а следовательно и затруднен контроль со стороны собственников за целевым использованием собираемых средств. Одна из возможных причин, по которой жильцы неохотно оформляют в собственность придомовую территорию, является необходимость в дальнейшем оплаты земельного налога.

Тем не менее, при оформлении в собственность земли плюсов несоизмеримо больше, так как именно собственники определяют, как они будут использовать этот участок, - возможно извлекая определенный доход (особенно при значительной придомовой территории). У собственников появляется возможность для частичной его передачи в аренду коммерческим структурам, например под размещение объектов торговли (киоски, мастерские и тд). Одним из вариантов использования может являться и возможность по решению общего собрания взимания платы с владельцев транспортных средств, автомобили которых круглосуточно припаркованы на придомовой территории и не всегда их хозяева проживают в том доме рядом с которым припарковано средство передвижения. По решению общего собрания можно оговорить и временные рамки безвозмездного размещения транспортных средств на земельном участке и т.д.

Действия управляющей компании неправомерны, поскольку в соответствии с п.7 ст.156 ЖК РФ она вправе давать предложения о размере платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, однако размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме лишь с учетом предложений управляющей организации (но никак не её самостоятельным волевым решением) и устанавливается на срок не менее чем один год.

Меня интересует тема по непосредственному управлению, а именно изменения, касающиеся ст. 161.9.1 (ступает в силу с 01.03.12г.), ст.164.1.1.

Я понимаю так, что дом должна обслуживать только одна организация, но на каком основании она должна называться "Управляющей" непонятно. И как быть если в глубинке (в деревне) обслуживать дом могут только несколько организаций (электричество, тепло-вода, мусор-крыша) иной альтернативы у людей нет. Что получается что их выбранный способ управления - непосредственное управлению, будет с 01.03.12г. считаться не реализованным?

Ответ
В случае, когда в многоквартирном доме не более двенадцати квартир оказание услуг по содержанию и (или) выполнение работ по ремонту общего имущества в таком доме может осуществляться несколькими разными подрядными организациями по договорам с собственниками помещений в многоквартирном доме. Это следует из ч. 1 ст. 164 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно ч. 11 и 12 ст. 164 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае, когда в многоквартирном доме двенадцать и более квартир, то оказание услуг по содержанию и (или) выполнение работ по ремонту общего имущества в таком доме может осуществляться «управляющей организацией». Такая управляющей организации взаимодействует с собственниками помещений в многоквартирном доме не на основании договора управления многоквартирным домом (ст. 162 ЖК РФ), а на основании договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества. Хотя в ст. 164 и в ч. 9 ст. 161 ЖК РФ нет прямого указания, но можно сделать вывод о том, что содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, осуществляет одна управляющая организация.

Применение в ст. 164 ЖК РФ термина «управляющая организация» представляется неудачным. Это предложение было внесено Правительством РФ при подготовке поправок в ЖК РФ ко второму чтению. К применению в ч. 11 и 12 ст. 164 ЖК РФ термина «управляющая организация» нужно относиться просто как к термину, под которым скрывается другой смысл, нежели в ст. 162 ЖК РФ.

Необходимо обратить внимание на то, что действующая при непосредственном управлении собственниками помещений многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, управляющая организация согласно ч. 11 и 12 ст. 164 ЖК РФ не отвечает за предоставление коммунальных услуг. Это существенное отличие такой управляющей организации от управляющей организации, действующей по договору управления многоквартирным домом, заключенному в соответствии со ст. 162 ЖК РФ (при управлении многоквартирным домом управляющей организацией).

Надо признать, что изменения в ст. 161 и 164 ЖК РФ содержат неопределенность в отношении того, кто предоставляет коммунальные услуги при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений. Дело в том, что с одной стороны согласно ч. 11 и 12 ст. 164 ЖК РФ управляющей организации отвечает за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, но законодатель не поручал управляющей организации предоставлять коммунальные услуги, а с другой стороны, согласно ч. 11 ст. 161 ЖК РФ «коммунальные услуги указанным собственникам и пользователям предоставляются лицами, несущими ответственность за содержание сетей инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества собственников помещений в данном доме».

С учетом того, что в случае возложения ответственности управляющей организации за предоставление коммунальных услуг при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений будет стерта грань между двумя способами управления многоквартирным домом, что логически невозможно допустить, то необходимо признать, что управляющей организации отвечает за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за исключением внутридомовых инженерных систем, а соответствующие ресурсоснабжающие организации должны предоставлять коммунальные услуги по договорам, указанным в ч. 2 ст. 164 ЖК РФ, и одновременно должны на основании договоров нести «ответственность за содержание сетей инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества собственников помещений в данном доме», как того требует ч. 11 ст. 161 ЖК РФ.

Представляется, что при таком раскладе обязательств способ непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений будет реализован в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации.

Вопрос:

В каком случае коллективная телеантенна, кодовый замок и домофон являются общим имуществом многоквартирного дома?

Состав общего имущества многоквартирного дома определен п.1 ст. 36 ЖК РФ и п. 2 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. В соответствии с этими документами в состав общего имущества включаются в том числе и механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения.

Вопрос:

Наверняка эта тема будет интересна всем горожанам,проживающим в МКД.

Речь идет о:

1. правомочности парковок (стоянок) автотранспорта на придомовых территориях, расположенных на расстоянии 5-10 метров от окон квартир МКД,

2. финансировании уборки снега с этих стоянок, являющихся общим имуществом собственников помещений МКД, но с небольшим "нюансом" - стоянками пользуются менее 10% собственников в МКД.

Возникают закономерные вопросы:

а) почему все собственники и наниматели помещений должны оплачивать уборку снега для 10%?

б) наверное муниципальные власти обязаны определить правовой статус асфальтированных площадок, оборудованных 40-50 лет назад на придомовых территориях МКД в 5-10 метрах от окон квартир;

в) какие положения нового нормативного документа "Свод правил 42.13330.2011 - Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" могут распространяться на городскую застройку 1960-1970 годов?"


Ответ:

К сожалению из Вашего вопроса непонятно из каких источников взята цифра менее 10% собственников помещений МКД, пользующихся дворовыми стоянками, а не скажем, 15-20 или 5%? В соответствии с п. 3.2.2. "Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004", собственник жилищного фонда (уполномоченный собственника), в том числе государственного или муниципального, обеспечивает финансирование комплекса обязательных работ по содержанию и ремонту жилищного фонда и контроль выполнения управленческих функций, а также обеспечивает необходимость и возможность выполнения дополнительных работ, финансируемых за счет средств потребителей. Таким образом уборку снега на придомовых территориях оплачивают не только собственники и наниматели жилых помещений, но также и органы государственной власти и местного самоуправления. Что же касается сути Вашего вопроса (как впрочем и вопроса под пунктом «б»), то на наш взгляд, он не столько юридически-правовой, сколько философско-риторический и в этой связи отвечая не него, полагаем, что собственники и наниматели помещений должны оплачивать уборку снега исходя из принципа справедливости совместного городского проживания и свободы передвижения граждан, где каждый гражданин должен ходить и парковать свою машину (при желании) по благоустроенной и очищенной от снега территории, независимо от того к какому дому он направляется: своему или чужому. Он же соблюдает общеобязательное российское законодательство и платит налоги в общую бюджетную систему РФ, а не в индивидуализированный бюджет применительно к своему месту проживания и работы, значит и должен иметь право на то, чтобы на всей территории страны (а не только в собственном дворе!) ему было хорошо.

Что же касается второго вопроса о вероятностной обязанности муниципальных властей определить правовой статус асфальтированных площадок, то здесь действительно есть определённая проблема, поскольку правовой дефиниции «асфальтированные площадки» в законодательстве нет, но вместе с тем анализ российского законодательства (и прежде всего "Указаний по организации и проведению работ при содержании придомовых территорий", утверждённых Минжилкомхозом РСФСР 07.04.1988) показывает, что данное понятие существует в нём как некий собирательный образ включающий в себя тротуары у зданий, въезды во дворы, территории дворов, дворовые и внутриквартальные проезды в соответствии с балансовой принадлежностью. Таким образом, асфальтированные площадки - это часть придомовой территории, под которой согласно п.3 названных Указаний, следует понимать земельный участок, на котором расположено здание (группа зданий) в соответствии с техническим паспортом. Границы придомовой территории определяются планом земельного участка, прилагаемым к техническому паспорту. К придомовым территориям относятся тротуары у зданий, участки, занятые зелеными насаждениями между домами и тротуарами, въезды во дворы, территории дворов, дворовые и внутриквартальные проезды в соответствии с балансовой принадлежностью. За более конкретным выяснением позиции органов местного самоуправления по данному вопросу, рекомендуем Вам направить Ваш вопрос в их адрес.

В соответствии с п.1.1. "СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89, утверждённого Приказом Минрегиона РФ от 28.12.2010 N 820, данный документ распространяется на проектирование новых и реконструкцию существующих городских и сельских поселений, в том числе и городской застройки 1960-1970 годов, и включает основные требования к их планировке и застройке. Конкретизацию этих требований следует осуществлять при разработке региональных и местных нормативов градостроительного проектирования.

Вопрос:

Как связать оплату за тепло по нормам со статьями Гражданского кодекса (энергоснабжение) и Правилами учёта тепловой энергии? У нас в Мурманской области это Постановление Правительства РФ №306 вводится насильно, но ведь должен быть ежегодный перерасчёт, иначе сознательно внедряется, что кто-то должен проиграть - или энергоснабжающая организация, или потребитель...

Ответ:

Связь между нормами Гражданского кодекса РФ и Правилами установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утверждёнными Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 306, прямая и непосредственная. Так в соответствии со ст.544 ГК РФ оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Порядок расчетов за энергию определяется законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Во исполнение указанной нормы (имеется ввиду прежде всего словосочетание «иные правовые акты») Правительством были разработаны и приняты Правила предоставления коммунальных услуг гражданам (далее - Правила), утверждённые указанным Постановлением №306, в главе V которого достаточно подробно и чётко изложен порядок перерасчета платы за отдельные виды коммунальных услуг за период временного отсутствия потребителей в занимаемом жилом помещении. В частности, согласно п.п. 56-58 указанных Правил перерасчет размера платы за коммунальные услуги осуществляется исполнителем в течение 5 рабочих дней на основании письменного заявления потребителя, поданного в течение месяца после окончания периода временного отсутствия потребителя. Результаты перерасчета размера платы отражаются в платежном документе, представляемом в установленном порядке. К заявлению прилагаются документы, подтверждающие продолжительность периода временного отсутствия потребителя и (или) проживающих совместно с ним лиц по месту постоянного жительства. Документом, подтверждающим временное отсутствие потребителя, могут являться:

а) копия командировочного удостоверения или справка о командировке, заверенные по месту работы;

б) справка о нахождении на лечении в стационарном лечебном учреждении;

в) проездные билеты, оформленные на имя потребителя (в случае если имя потребителя указывается в данных документах в соответствии с правилами их оформления), или их копии;

г) счета за проживание в гостинице, общежитии или другом месте временного пребывания или их копии;

д) свидетельство о регистрации по месту пребывания;

е) справка организации, осуществляющей охрану жилого помещения, в котором потребитель временно отсутствовал;

ж) иные документы, подтверждающие временное отсутствие потребителя. Исполнитель вправе снимать копии предъявляемых потребителем документов и проверять их подлинность, полноту и достоверность содержащихся в них сведений, в том числе путем направления официальных запросов в выдавшие их органы и организации.

Перерасчет размера платы за коммунальные услуги производится пропорционально количеству дней временного отсутствия потребителя, которое определяется исходя из количества полных календарных дней его отсутствия, не включая день выбытия с места его постоянного жительства и день прибытия на это место. Перерасчет размера платы за водоотведение осуществляется в случае перерасчета размера платы за холодное водоснабжение и (или) горячее водоснабжение. Таким образом в случае необходимости в соответствии с указанными Правилами перерасчёт может быть осуществлён по желанию потребителей коммунальных услуг, в том числе и Вас, гораздо чаще чем раз в год. Что же касается «насильственному» по Вашему мнению внедрению данных Правил, то они являются законным публичным нормативным актом, ОБЯЗАТЕЛЬНЫМ ДЛЯ ИСПОЛНЕНИЯ на территории всей Российской Федерации, включая Мурманскую область и содержащиеся в них нормы нацелены, по мнению редакции, на максимально гармоничное и эффективное сочетание интересов и потребностей как потребителя, так и ресурсоснабжающих организаций. Впрочем, если Вы считаете, что указанными Правилами ущемляются Ваши законные права и интересы, то обращаем Ваше внимание, что Вы можете подать соответствующую жалобу в Конституционный Суд Российской Федерации.