Вопрос-ответ

Вопрос: Что такое управление многоквартирным домом?

Ответ: Управление многоквартирным домом – это деятельность собственников помещений или уполномоченных ими организаций по его эксплуатации и улучшению.

В Жилищном кодексе РФ в качестве целей управления указаны: обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание и пользование общим имуществом, а также предоставление коммунальных услуг. Традиционно под управлением понимаются все формы и способы воздействия субъекта на объект. В рамках жилищных отношений субъектом управления являются собственники многоквартирного дома, а объектом управления – многоквартирный дом, состоящий из жилых помещений (квартиры и комнаты) и нежилых. Кроме этого в составе многоквартирного дома имеется общее имущество собственников.

Вопрос: Какие бывают способы управления многоквартирным домом?

Ответ: Управление многоквартирным домом может осуществляться тем или иным порядком с использованием различных методов, то есть разными способами. В жилищном кодексе выделены следующие способы, один из которых обязаны выбрать собственники:

непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
управление управляющей организацией.
Способ управления может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания.

Вопрос: Что такое реализация выбранного способа управления?

Ответ: При непосредственном управлении реализация выбранного способа подтверждается заключением собственниками помещений или уполномоченным ими лицом договоров, предусмотренных Жилищным кодексом РФ. При выборе способа управления товариществом собственников жилья или потребительским кооперативом критериями реализации будет получение свидетельства о государственной регистрации товарищество собственников жилья или жилищного кооператива и наличие заявлений о членстве в товариществе собственников жилья от собственников, обладающих более чем пятьюдесятью процентами голосов.

Если собственники помещений выбрали на общем собрании способ управления управляющей организацией, но не выбрали конкретную организацию или не заключили с выбранной управляющей организацией договор управления, то способ управления не будет считаться реализованным.

Вопрос: Что такое непосредственное управление многоквартирным домом

Ответ: Непосредственное управление – это управление без посредников, самостоятельно, под свою ответственность.

Непосредственный способ управления изначально предназначался для домов с небольшим количеством квартир, в которых собственники могут без затруднений собираться на общее собрание. При таком способе каждый из собственников самостоятельно заключает договоры на поставку тепла, электроэнергии, воды, газа и водоотведение. Договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме собственники помещений заключают на основании решений общего собрания. От имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников помещений или иное лицо, имеющее доверенность в письменной форме, выданную ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Вопрос: В чём преимущества товарищества собственников жилья, как одной из форм управления?

Ответ: Собственники жилья, объединенные в товарищество, лучше, чем кто-либо другой позаботятся о своем имуществе. Они заинтересованы в выгодном использовании подвалов и чердаков, придомовых территорий, в том, чтобы все собственники выполняли правила пользования помещениями и местами общего пользования.

Преимущества товарищества собственников жилья:

1. Товарищество собственников жилья самостоятельно решает, каким способом будет осуществлять управление недвижимостью: силами самих жильцов или специалистов со стороны. Обладая статусом юридического лица и имея расчетный счёт в банке, товарищество собственников жилья вправе напрямую заключать договоры с предприятиями о предоставлении жилищных и коммунальных услуг и требовать применения санкций за невыполнение или плохое качество оказываемых в рамках договора услуг. Товарищество собственников жилья заинтересовано в минимизации затрат на жилищные услуги.

2. Члены товарищества принимают решение о капитальном ремонте, реконструкции многоквартирного дома (в том числе о его расширении или надстройки), об использовании земельного участка, на котором расположен дом.

3. Товарищество собственников жилья заключает договоры найма, аренды на принадлежащие ему помещения, устанавливает арендную плату, определяет размер и порядок внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, принимает решения о сроках ремонта и объёмах работ. Товарищество собственников жилья значительно расширяет перечень оказываемых жильцам услуг. Всё это предоставляет большие возможности для комфортного и безопасного проживания.

4. Кроме того, являясь наиболее эффективной формой управления, товарищество собственников жилья способствует повышению рыночной стоимости управляемого жилья.

Вопрос: Как создать товарищество собственников жилья?

Ответ: Решение о создании товарищества собственников жилья принимается на общем собрании собственников помещений. Оно может быть созвано по инициативе любого собственника. Очень важно помнить, что не позднее, чем за 10 дней до даты проведения собрания все собственники помещений должны быть оповещены о его проведении, знать, что входит в повестку мероприятия, кто его инициировал, когда и где оно состоится.

Обязательно нужно выбрать председателя собрания (им может быть его инициатор) и секретаря для ведения протокола.

Голосование по вопросу создания товарищества собственников жилья производится путём открытого голосования. Причём каждый домовладелец обладает количеством голосов пропорционального доле принадлежащей ему площади в общей площади дома. То есть, если доля площади составляет 5,71 процента, то количество голосов, принадлежащих собственнику, также равно 5,71 проценту. Если большинство собственников помещений проголосовали за создание товарищества, поздравьте друг друга – вы приняли правильное решение.

Потом необходимо принять устав, выбрать правление и ревизионную комиссию. Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя. Решение о виде и размере заработной платы председателя товарищества собственников жилья и правления принимается на общем собрании. Это может быть как ежемесячное денежное вознаграждение, так и освобождение от оплаты жилищных услуг.

Товарищество собственников жилья должно быть зарегистрировано в качестве юридического лица. Для этого в регистрирующий орган предоставляются следующие документы: заявление, подписанное председателем общего собрания; выписка из протокола общего собрания с решением о создании товарищества собственников жилья; устав товарищества собственников жилья; копии правоустанавливающих документов всех собственников помещений в многоквартирном доме; учредительные документы юридических лиц - собственников помещений (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); описание общего имущества комплекса недвижимого имущества многоквартирного дома (технический паспорт, кадастровый план); документ об уплате государственной пошлины (размер пошлины – 2 000 рублей).

После регистрации товариществу будет необходимо открыть счёт в банке, получить печать и встать на учет в налоговой инспекции, государственных внебюджетных социальных фондах.

Завершающим этапом является передача документации от ранее обслуживающей жилищной организации товариществу собственников жилья.

Вопрос: Добровольно ли членство в товарищество собственников жилья? Какими правами и обязанностями обладает собственник, не вступивший в товарищество собственников жилья?

Ответ: Собственники помещений могут быть как членами товарищества собственников жилья, так и не входить в их число. При этом собственник, не пожелавший вступить в товарищество собственников жилья, не освобождается от обязанностей оплачивать коммунальные услуги и нести бремя расходов по содержанию общего имущества дома. В этом случае отношения собственника с товариществом собственников жилья будут строиться на основании соответствующих договоров. И всё же при принятии решения, советуем учитывать тот факт, что отказ от вступления в члены товарищества не позволит участвовать в процедуре принятия решений, тогда как все принятые товариществом собственников жилья решения будут обязательны и для собственников, отказавшихся от вступления в товарищество.

Вопрос: Каким образом товарищество собственников жилья выбирает организации для поставки жилищных и коммунальных услуг?

Ответ: Самостоятельно. Никто не может навязать товариществу собственников жилья того или иного поставщика. Более того, товарищества выполняют очень важную функцию - выбирая подрядную организацию для выполнения необходимых работ, товарищество собственников жилья поддерживает тех, кто предлагает самые качественные услуги по минимальным ценам, таким образом, создавая естественную конкуренцию и лишая доступа на рынок недобросовестных поставщиков услуг. В крупном городе число организаций, оказывающих жилищные услуги, приравнивается к нескольким сотням, тогда как поставкой коммунальных услуг, вне зависимости от масштаба населенного пункта, занимаются предприятия – монополисты. Влиять на работу естественных монополистов можно только одним способом – жестко контролировать условия выполнения заключенного договора.

В случае, если товарищество собственников жилья делегировало свои полномочия управляющей компании, то выбор поставщиков услуг последняя сделает путём проведения конкурса.

Вопрос: На чём товарищества собственников жилья может заработать деньги?

Ответ: Товарищества собственников жилья могут сдавать в аренду нежилые помещения: подвалы, чердаки, встроенные помещения (если они переданы в собственность товариществу). Известны случаи, когда товарищества получали доходы от предоставления фирмам рекламного пространства на стенах, точек для установки антенн сотовой связи. Товарищества за плату могут оказывать большой перечень дополнительных услуг: ремонт квартир, доставка товаров, выгул домашних животных и т.д. Одним словом, многое зависит от желания и инициативности самих членов товарищества.

Вопрос: Какие функции у организации, управляющей жилищным фондом?

Ответ: К функциям управляющей организации относятся обеспечение благоприятных условий проживания, содержание надлежащим образом общего имущества многоквартирного дома, а также предоставление коммунальных услуг (ст. 161 Жилищного кодекса РФ). Управляющая организация приобретает коммунальные ресурсы (холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, газ, бытовой газ в баллонах, тепловая энергия, твёрдое топливо).

Вопрос: На что следует обратить внимание собственникам помещений в многоквартирных домах при выборе управляющей организации?

Ответ: Существует реестр добровольной регистрации управляющих организаций, а так же проводится добровольная сертификация управляющих организаций.

К основным критериям выбора управляющей организации можно отнести опыт работы в данной сфере; количество обслуживаемых домов; количество и квалификацию персонала; наличие специализированной техники. Рекомендуется также уделить внимание тому спектру услуг, которые оказывает управляющая организация. К спектру услуг относятся услуги, способствующие качественному функционированию здания, обеспечению достойной эксплуатации дома (обустройство детских площадок, охрану двора и подъездов), получению от него максимальной прибыли и др.

Вопрос: Кто является собственником помещений в многоквартирном доме?

Ответ: Собственник – это гражданин или юридическое лицо, у которого возникло право собственности на недвижимое имущество.

Если недвижимость приобретена до 01.02.1998 года, т.е. до даты вступления в силу закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государство признаёт за лицом его право собственности на это имущество на основании одних лишь правоустанавливающих документов без последующей государственной регистрации и получения свидетельства.

По сделкам с недвижимостью, совершенным после 1 февраля 1998 года, только акт государственной регистрации влечёт за собой признание прав лица на объекты недвижимости. Поэтому, если гражданин приватизировал квартиру после 01.02.1998 года, но не зарегистрировал своё право и не получил свидетельство о праве собственности в Учреждении Юстиции, то он формально не является собственником своей квартиры и произвести какие-то действия с собственностью (продажа, дарение) он не сможет.

Вопрос: Чем отличается собственник квартиры от нанимателя?

Ответ: Права и обязанности собственников и нанимателей жилого помещения регламентируются ст. 30 и ст.67 ЖК РФ. Согласно п.1 ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учётом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Кроме того, собственник жилого помещения несёт бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества в соответствующем многоквартирном доме. Также, согласно п.2 ст.31 ЖК РФ, право пользования жилым помещением наравне с его собственником имеют члены его семьи. Пункт 1 ст.31 ЖК РФ относит к членам семьи собственника жилого помещения проживающих совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении его супруга, а также детей и родителей. Членами семьи собственника могут быть признаны и другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях – иные граждане, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между ними (п.4 ст.31 ЖК РФ). Законом установлено, что приватизация жилых помещений производится исключительно на добровольной основе и с согласия всех проживающих на данный момент в квартире. В случае отказа хотя бы одного из проживающих участвовать в приватизации квартира не приватизируется. Если квартира не будет приватизирована, как это предусмотрено законом, она становится муниципальной собственностью.

Проживающие в неприватизированной квартире члены семьи имеют равные с нанимателем по договору социального найма права по пользованию жилыми помещениями, в том числе и после окончания установленного срока приватизации (1 января 2010 года). Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право, согласно п.1 ст.67 ЖК РФ, вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; сдавать жилое помещение в поднаём; разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов; осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения; требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Таким образом, в отличие от собственника жилья, который может вселить в свою квартиру на правах члена семьи любого, наниматель может сделать это лишь в отношении супруга, детей, родителей. Другие родственники и просто близкие люди могут быть признаны членами семьи только при наличии определенных условий (например, ведение с нанимателем общего домашнего хозяйства). После смерти нанимателя неприватизированной квартиры любой взрослый дееспособный член семьи может претендовать на заключение договора социального найма именно с ним. В приватизированной квартире после смерти собственника часто возникают очень сложные наследственные правоотношения, ведь собственников может оказаться несколько. В неприватизированной квартире расходы по её капремонту ложатся на муниципалитет. К плюсам приватизированной квартиры можно отнести то, что разведённый супруг, как правило, не сохраняет право на площадь в квартире в том случае, если другой супруг – собственник. В неприватизированной квартире бывший член семьи нанимателя, как правило, продолжает пользоваться теми же правами, что и прежде.

Вопрос: Какие решения принимают на общем собрании?

Ответ: Общее собрание собственников помещений решает важные вопросы для многоквартирного дома. Причём ряд таких вопросов относится к исключительной компетенции общего собрания, т.е. никакое иное лицо или организация не вправе принимать такого решения, за исключением случаев, специально оговоренных законодательством.

К числу таких вопросов, относится принятие следующих решений на общем собрании:

- о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений;

- о ремонте общего имущества, в том числе капитальном ремонте;

- об оформлении земельно-правовых отношений (в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме);

- о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

- утверждение состава общего имущества;

- о порядке пользования общим имуществом (собственниками и другими лицами);

- о передаче в пользование общего имущества;

- об уменьшении размера общего имущества путём реконструкции многоквартирного дома;

- о выборе способа управления многоквартирным домом и изменении способа управления;

- о выборе управляющей организации для управления многоквартирным домом (если в доме не создано товарищество собственников жилья, жилищно – строительный кооператив или специализированный потребительский кооператив) либо о выборе лиц, оказывающих услуги или выполняющих работы по содержанию и ремонту (при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений);

- об условиях договора управления многоквартирным домом (если в доме не создано ТСЖ, ЖСК или специализированный потребительский кооператив);

- о перечне работ и услуг, и установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества, включая оплату расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома (если в доме не создано товарищество собственников жилья, жилищно – строительный кооператив или специализированный потребительский кооператив);

- о создании товарищества собственников жилья, утверждении его устава;

- о процедурах созыва общего собрания (порядке уведомления).

Официальные документы, регламентирующие общее собрание собственников:

- Ст. 44. Жилищного Кодекса РФ, ч.2.;

- Ст. 36, 44, 135, 136, 137, 158, 161, 162 и 164 Жилищного Кодекса РФ;

- Правила содержания общего имущества (ПП РФ от 13.08.06 г. N491): ст. 17, 18, 21, 31, 32, 37).

Вопрос: Что делать, если из-за многочисленности жильцов собрать всех на общее собрание в одно время невозможно?

Ответ: Для подобных случаев предусмотрена процедура заочного голосования. Это письменно зафиксированное решение собственника по вопросам, поставленным на голосование. В данном решении обязательно должны быть указаны сведения о лице, участвующем в голосовании, сведения о документе, подтверждающем право собственности лица на помещение в данном многоквартирном доме и непосредственно решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные традиционными формулировками: «за», «против» или «воздержался». Решение должно быть передано в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении собрания. Очень важно помнить, что принявшими участие в общем собрании будут считаться только те собственники, решения которых получены до даты окончания их приёма.

Вопрос: Какие вопросы входят в компетенцию общего собрания товарищества собственников жилья и какое количество голосов собственников необходимо для принятия решения по обсуждаемым вопросам?

Ответ: К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относится много вопросов, но нужно заметить, что по своей значимости они отличаются. Скажем, такие решения, как внесение изменений в устав товарищества, избрание правления и ревизионной комиссии, установление размера обязательных платежей и взносов, образование специальных фондов, в том числе резервного, утверждение годового плана о финансовой деятельности и отчёта о его выполнении, рассмотрение жалоб на действия руководства товарищества, определение размера вознаграждения членов правления, принимаются простым большинством голосов членов товарищества, присутствующих на собрании.

Решения о реорганизации и ликвидации товарищества, о получении заёмных средств, о сдаче в аренду общего имущества, определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа членов товарищества. Уменьшение размера общего имущества путём его реконструкции возможно только с согласия всех собственников.

Вопрос: Каковы основные обязательства управляющих организаций перед жильцами?

Ответ: Жильцам дома предоставляется возможность выбора управляющей компании. Такой выбор производится на общем собрании жильцов, каждый из которых имеет право голоса в решаемом вопросе.

Определившись с выбором, жильцы дома заключают договор с управляющей компанией, и с этого момента всё обслуживание многоквартирного дома (ремонт, эксплуатация инженерных сетей, уход за придомовой территорией) производится управляющей компанией. Все работы должны проводится своевременно.

Денежные средства на проведение текущего и капитального ремонтов, должны входить в сумму квартирной платы, а ремонты проводится в указанные сроки.

В процессе подготовки к отопительному сезону управляющая компания должна провести мытье и опрессовку системы отопления, проверку целостности остекления, плотность закрывания входных дверей. И самое важное, чтобы в отопительный период не оказаться без отопления, жилой дом должен принять к эксплуатации в зимних условиях инспектор теплоснабжающей организации. Жильцы дома имеют полное право перед началом отопительного сезона, потребовать от компании данное разрешение.

После заключения договора, на управляющую компанию ложится обязанность круглосуточно отвечать за снабжение горячей и холодной воды, подачу электричества систему водоотведения.

Поэтому подписание договором с ресурсоснабжающими организациями – прямая обязанность компании. Если возникает ситуация, что предоставление какая-то услуги становится невозможным, управляющая компания обязана информировать об этом жильцов дома не позднее, чем за сутки. Если возникновение такого рода неудобств, связано с проведение ремонта, объявление должно появиться на входных дверях за 10 дней до начала работ.

В случае предоставления услуг низкого качества жильцы вправе требовать уменьшения сумы квартплаты и отчёта по произведенным компанией затратам.

Управляющая компания должна организовать круглосуточную работу аварийно-диспетчерской службы, которая будет принимать заявки от жителей дома на срочный выезд в результате поломки одной из систем снабжения дома.

Соответственно договору, который заключен с управляющей компанией, в её обязанности входит содержание дома соответственно с санитарными требованиями.

Она должна следить за порядком в подъездах и организовывать их регулярную уборку.

Если управляющая компания не имеет нужного оборудования или специалистов, для проведения всего спектра работ, она может воспользоваться услугами сторонних организаций, путём заключения с ними договора. В этом случае уборкой подъездов будет заниматься клининговая компания, охрану будет обеспечивать частное предприятие, а обслуживать ТВ-антенну – работники кабельного телевидения.

На всех общедомовых собраниях должен присутствовать представитель управляющей компании, чтобы осведомлять жильцов с планами работы в будущем и выслушивать их пожелания. Каждый год компания обязана отчитываться перед жильцами, составляя отчёт о своей деятельности. Также в отчёте по желанию жильцов компания должна представить показания внутридомовых счётчиков.

Двор и парковка возле дома должны быть чистыми, на них не должно быть мусора – для этого есть мусорные баки. Относительно вывоза мусора управляющая компания обязана заключить договор со специализированными автотранспортными предприятиями, которые производят вывоз мусора.

Управляющая компания несёт прямую ответственность за нарушение порядка и качества осуществляемых услуг. Также она обязана отвечать за вред, причиненный имуществу или жизни, здоровью жильцов дома, если он нанесён в связи с несвоевременным устранением нарушений.

Объём обязательств и ответственности должен быть в полной мере отражён в договоре управления многоквартирным домом.

Вопрос: Что должен обязательно содержать договор по предоставлению жилищно-коммунальных услуг и какие пункты необходимо внести, чтобы защитить себя от ненадлежащего исполнения поставщиком своих обязательств?

Ответ: Прежде всего, договор должен содержать условие о предмете, то есть по поводу чего, собственно говоря, заключается договор. Этот документ должен содержать пункты о правах и обязанностях сторон, а также ответственности, которая наступает, если одна из сторон не выполняет обязательств.

Условие о стоимости услуг – обязательное. Цена услуги, порядок расчёта платежей, сроки оплаты – всё это должно быть оговорено в договоре, точно так же, как порядок изменения размера платы при предоставлении услуги ненадлежащего качества или с перерывами. Обязательно нужно учесть, что в договоре должен быть прописан порядок установления факта поставки некачественной услуги.

Ещё одно обязательное условие договора – сроки и порядок поставки жилищно-коммунальных услуг, без этого договор может быть признан недействительным.

Условия, содержащие требования к качеству и количеству поставляемых услуг, выгодно прописать в первую очередь потребителю.

Немаловажными являются условия изменения, расторжения и продления срока действия договора.

Вопрос: На какой срок может быть заключен договор управления многоквартирным домом?

Ответ: Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, если договор управления заключен на основании результатов проведённого открытого конкурса по отбору управляющей организации, на срок не менее чем один год и не более чем три года.

Вопрос: Является ли заключение договора обязательным для предоставления жилищно-коммунальных услуг и кому выгодно заключение договора – поставщику или потребителю?

Ответ: Заключение договора обязательно. А выгодно это той стороне, которая желает заранее оговорить права и обязанности, а после этого твёрдо намерена следовать и контролировать исполнение договора. Письменная форма договорённости является гарантом соблюдения его участниками принятых на себя обязательств.

Вопрос: Что нужно предпринять, если поставщик жилищно - коммунальных услуг отказывается вносить изменения в договор, подготовленный им же самим?

Ответ: Прежде всего, подготовить протокол разногласий и направить его поставщику жилищно - коммунальных услуг по почте с уведомлением о вручении или нарочным с отметкой о получении. Если в течение месяца ответ не получен или же получен отрицательный ответ, нужно обращаться в суд.

Вопрос: Что является общим имуществом товарищества и как определить долю конкретного собственника в общем имуществе?
Ответ: Общее имущество собственников в многоквартирном доме - это помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения. К ним относятся межквартирные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, ограждающие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, земельный участок, на котором расположен дом, элементы озеленения и благоустройства.

Доля каждого собственника в этом имуществе определяется как отношение площади, занимаемой им индивидуально, к общей площади всего жилого дома.

Вопрос: Что такое надлежащее содержание общего имущества собственников?

Ответ: Надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме – это поддержание состояния, соответствующего требованиям различных нормативно-правовых актов: в частности, технических регламентов, государственных санитарно-эпидемиологических правил и норм, гигиенических нормативов, стандартов и иных документов.
Одинаковых многоквартирных домов не бывает. Все дома индивидуальны: имеют свои конструктивные различия и особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества. Состояние многоквартирных домов зависит от условий эксплуатации, места расположения и климата.
Собственники помещений вправе самостоятельно содержать общее имущество или привлекать иных лиц для содержания общего имущества с учётом выбранного способа управления многоквартирным домом.

Вопрос: Что входит в понятие общей площади жилого помещения? Входит ли в общую площадь жилого помещения балкон или лоджия?

Ответ: В соответствии с Жилищным кодексом РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы всех частей такого помещения, включая помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Вопрос: Нужно ли регистрировать общедолевую собственность ТСЖ?

Ответ: Не нужно. Регистрация права на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме подразумевает право долевой собственности на общее имущество.

Вопрос: Что является самовольной перепланировкой?

Ответ: В соответствии со статьей 26 ЖК РФ самовольной являются перепланировка жилого помещения:

проведённая при отсутствии основания для её проведения (документа (решения) органа осуществляющего согласование перепланировок)
с нарушением проекта перепланировки, подготовленного и оформленного в установленном порядке.
При наличии хотя бы одного из этих условий перепланировка будет считаться самовольной.

Вопрос: Как решить вопросы согласования перепланировки в соответствии с законом?

Ответ: Порядок согласования перепланировки и переустройства жилого помещения, а также последствия самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения определены Главой 4 Жилищного кодекса РФ. Условия и порядок работ по перепланировке также изложены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 г. № 170, согласно которым недопустимо производство работ, ведущих к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов и т.д. В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ «переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения». Перечень документов, необходимых для согласования перепланировки, указан в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ. Частью 4 ст. 26 ЖК РФ установлено, что решение о согласовании или об отказе в согласовании перепланировки должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов не позднее, чем через 45 дней со дня подачи заявления в данный орган. Решение об отказе в перепланировке может быть оспорено заявителем в судебном порядке, в соответствии с законодательством Российской Федерации. Необходимо заметить, что перепланировка и (или) переустройство, не согласованные с органами местного самоуправления, являются самовольными. В этом случае жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии только на основании решения суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни и здоровью (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ). Самовольная перепланировка и самовольное переустройство влекут также ответственность, предусмотренную ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Вопрос: В связи с чем выдаётся отказ в согласовании перепланировки?

Ответ: В соответствии со ст. 27 ЖК РФ орган, осуществляющий согласование, выдает отказ в согласовании перепланировки при:
· непредставлении соответствующих документов (перечень документов закреплен ст. 26 ЖК РФ),
· предоставление документов в ненадлежащий орган,
· несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
В отказе органа, осуществляющего согласование, указывается основание с обязательной ссылкой на нарушение.
Такое решение может быть обжаловано в судебном порядке.

Вопрос: Можно ли объединить два смежных жилых помещения в одно?

Ответ: Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение, это регулируется нормами, установленными главой 4 Жилищного кодекса РФ. Границы между смежными помещениями (например, 1-комнатной и 2-комнатной квартирами) могут быть изменены, или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме. Обратите внимание на п.2 ст.40 ЖК РФ. «…Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможна без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме». Перепланировка в любом случае должна быть надлежащим образом оформлена.

Вопрос: Нужно ли согласовывать остекление балкона?

Ответ: Остекление балконов и лоджий – с точки зрения пункта 1.7 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» – является перепланировкой квартиры и, следовательно, требует согласования в соответствующих инстанциях. Перед тем, как начать остекление своего балкона или лоджии, должны получить разрешение на остекление в инстанциях:
БТИ (бюро технической инвентаризации) необходимо предоставить свой проект, на котором будут показаны размещения створок, разрезы по местам примыкания рам к ограждению и перечень материалов основных элементов.
АПУ (Архитектурно-планировочное управление). В АПУ решается вопрос об изменении фасада, в том числе изменении конфигурации и цвета оконных переплетов и рисунка балконных ограждений.
РОГПН (Районный отдел государственного пожарного надзора УВД). Специалисты РОГПН должны оценить, как балконная конструкция повлияет на огнестойкость здания, на возможность эвакуации людей в случае пожара. Здесь же проверяются используемые технологии на соблюдение противопожарных норм.
СЭС (Санитарно-эпидемиологическая станция) проверяют соблюдение санитарных норм, а также соответствие помещения функциональному назначению.
ГЖИ (государственная жилищная инспекция) проверяют соответствие выполненного проекта на предмет соответствия нормативам по эксплуатации жилья и СниПам.
МВК (межведомственная комиссия). После согласия всех вышеперечисленных инстанций необходимо сдать все документы в районную межведомственную комиссию (как правило, она находится в районной администрации города). МВК выдаёт разрешение на произведение работ по остеклению балкона либо лоджии.

Вопрос: Является ли перепланировкой установка металлической двери в квартиру - с наружной стороны?

Ответ: Установка металлической входной двери в существующем проеме не является переустройством и не требует разрешения. Направление открывания входных дверей не регламентируется, однако в открытом состоянии дверь не должна препятствовать эвакуации в случае пожара и затруднять доступ к электрощиткам и оборудованию для пожаротушения.

При установке новой входной двери следует учесть, что в соответствии с п. 40 Правил пожарной безопасности в РФ (ППБ 01-03), утвержденных Приказом МЧС РФ от 18 июня 2003 г. N 313, «В зданиях, сооружениях организаций (за исключением индивидуальных жилых домов) запрещается устанавливать дополнительные двери или изменять направление открывания дверей (в отступление от проекта) из квартир в общий коридор (на площадку лестничной клетки), если это препятствует свободной эвакуации людей или ухудшает условия эвакуации из соседних квартир".

Вопрос: Куда (кому) оплачивают члены товарищества собственников жилья жилищно-коммунальные платежи?

Ответ: Самостоятельно. Никто не может навязать товариществу собственников жилья того или иного поставщика. Более того, товарищества выполняют очень важную функцию - выбирая подрядную организацию для выполнения необходимых работ, товарищество поддерживает тех, кто предлагает самые качественные услуги по минимальным ценам, таким образом, создавая естественную конкуренцию и лишая доступа на рынок недобросовестных поставщиков услуг. В крупном городе число организаций, оказывающих жилищные услуги, приравнивается к нескольким сотням, тогда как поставкой коммунальных услуг, вне зависимости от масштаба населённого пункта, занимаются предприятия – монополисты. Влиять на работу естественных монополистов можно только одним способом – жёстко контролировать условия выполнения заключенного договора.

В случае, если товарищество собственников жилья делегировало свои полномочия управляющей компании, то выбор поставщиков услуг последняя сделает путём проведения конкурса.

Вопрос: Размер платежа каких услуг товарищества собственников жилья устанавливают самостоятельно? Правда ли что товарищества собственников жилья могут не оплачивать такие услуги, как текущий и капитальный ремонт?

Ответ: Товарищество собственников жилья самостоятельно устанавливает размер следующих обязательных платежей: управление жилым домом; уборка внутридомовой территории; уборка придомовой территории; текущий ремонт и благоустройство дома; капитальный ремонт дома; текущий ремонт водопроводно-канализационных сетей; текущий ремонт сетей отопления; дератизация; вывоз твердых бытовых отходов.
Теперь о том, что касается текущего и капитального ремонтов дома. Товарищество собственников жилья не может не собирать данные платежи, точно также, как ни один дом не может обходиться без ремонтных работ. Товарищества самостоятельно определяют размер и порядок взноса этих платежей. То есть, теоретически можно не собирать платежи за текущий и капитальный ремонты ежемесячно, а делать это по мере необходимости тех или иных работ. Но при этом важно учитывать, что небольшие ежемесячные отчисления в фонд текущего и капитального ремонтов не так заметны для семейного бюджета. Практика показывает, что в случае единовременных взносов по мере необходимости неизбежно возникают трудности со сбором средств, собственники помещений могут быть не в состоянии заплатить всю требуемую сумму сразу.
Вопрос: Какие документы регламентируют предоставление жилищно-коммунальных услуг?
Ответ: Прежде всего договор. Собственники, жильем которых управляет специализированная компания, заключают договор с данной организацией; собственники, решившие управлять самостоятельно, имеют договора непосредственно с поставщиками услуг. Если в доме создано товарищество собственников жилья или домом управляет жилищно-строительный кооператив, соответствующим документом является решение общего собрания.

Теперь о законодательной базе. Прежде всего, это Жилищный кодекс Российской Федерации. Иметь его и знать хотя бы основные положения важно любому собственнику, заинтересованному в эффективной эксплуатации и сохранности своего жилья.

Постановление Правительства РФ № 306 от 23 мая 2006 года утвердило правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг; постановление Правительства РФ № 307, датированное тем же днем, подробно регламентирует порядок потребления коммунальных услуг гражданами; постановление Правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 года утвердило правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и правила изменения платы в случае оказания услуги ненадлежащего качества. И еще один подробный, поэтому объемный, документ, способный пролить свет на организацию оказания жилищных услуг - Постановление Госстроя РФ № 170 от 27 сентября 2003 года о правилах и нормах эксплуатации жилищного фонда.

Вопрос: Кто определяет объём и стоимость жилищных услуг? И кто устанавливает первоочередные работы – жильцы или управляющая организация?

Ответ: Если на коммунальные тарифы жители влиять не в праве, то стоимость работ по содержанию и ремонту дома, а также перечень и цену каких-либо дополнительных услуг определяют собственники помещений (п. 2, ст. 44 ЖК РФ). Что касается первоочередных работ, то это решение совместное – управляющей компании и жильцов. Управляющая компания может предложить график работ, а жильцы с ним либо согласиться, либо нет.

Вопрос: Способна ли установка счётчиков снизить уровень платежа за коммунальные услуги? За счёт каких средств они устанавливаются?

Ответ: В условиях 100-процентной оплаты услуг жилищно – коммунального хозяйства вопрос энергосбережения является приоритетным. Теперь – это не просто государственная задача, это забота каждого гражданина, желающего снизить уровень оплаты жилищно – коммунальных услуг.
Например, повышение тарифов на водоснабжение при снижении объёмов потребления воды (за счёт её рационального использования) не увеличила суммы платежей населения. Сегодня не редкость установка жильцами двухтарифных счётчиков учёта электроэнергии. Стоимость её потребления ночью в 4 раза дешевле, чем днём. Наличие у жильцов индивидуальных приборов учёта позволяет снизить потребление энергоресурсов до 20 процентов.
Устанавливаются энергосберегающие счётчики в квартирах за счёт средств самих жильцов.
Вопрос: Должны ли жильцы допускать в квартиру представителя управляющей организации для контроля показаний приборов учёта?

Ответ: Согласно пункту 52 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 года № 307 (далее по тексту – Правила), жильцы квартир обязаны обеспечить в заранее согласованное с управляющей организацией (ТСЖ, ЖСК) время, но не чаще 1 раза в 6 месяцев, допуск в жилое помещение представителей управляющей организации для снятия показаний общих (квартирных) и индивидуальных приборов учёта.

В соответствии с пунктом 24 Правил, в случае неоднократного (2 и более раза) отказа жильцов в допуске представителей управляющей организации в жилое помещение для снятия показаний индивидуальных приборов учёта или распределителей, управляющая организация направляет гражданам (в письменной форме) или вручает под роспись извещение о необходимости сообщить об удобных для них дате и времени снятия в течение месяца представителем управляющей организации показаний индивидуальных приборов учёта, а также о последствиях бездействия граждан. Жильцы квартиры обязаны в течение недели со дня получения вышеуказанного извещения сообщить (в письменной форме) управляющей организации о дате и времени снятия в течение месяца представителем управляющей организации показаний индивидуальных приборов учёта.

Следует обратить внимание, согласно подпункту «в» пункта 24 Правил при невыполнении жильцами квартиры обязанностей, по предоставлению допуска представителю управляющей организации для снятия показаний приборов учёта, управляющая организация вправе произвести расчёт размера платы за коммунальные услуги исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, начиная с месяца, в котором была проведена последняя проверка снятия потребителем показаний индивидуальных приборов учёта, их исправности, а также целостности на них пломб. После направления жильцами квартиры заявления управляющей организации (в письменной форме) о применении индивидуальных приборов учёта для расчёта размера платы за коммунальные услуги и снятия представителем управляющей организации показаний индивидуальных приборов учёта управляющая организация обязана произвести в соответствии с Правилами перерасчёт размера платы.

Вопрос: Когда включается и когда отключается отопление в жилых домах?

Ответ: Начало и завершение отопительного сезона производится Распоряжением (Постановлением Главы Администрации муниципального образования), с учётом среднесуточной температуры наружного воздуха за последнее пять суток. Если ниже + 8гр, то производится подача тепла, если выше + 8гр, то производится отключение.

Вопрос: В каком случае организация – поставщик жилищно - коммунальных услуг может приостановить их поставку?

Ответ: Без предварительного уведомления потребителя может быть приостановлено предоставление коммунальных услуг в случае возникновения угрозы аварийных ситуаций на оборудовании или сетях, а также возникновения стихийных бедствий и чрезвычайных ситуаций.

В случае неполной оплаты потребителем поставщик вправе приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг только через месяц после письменного уведомления потребителя. Причём «неполной оплатой» считается задолженность по одной или нескольким услугам, превышающая 6 ежемесячных размеров оплаты. После получения уведомления у должника есть месяц для того, чтобы погасить образовавшуюся задолженность. Если он не сделает этого, за три дня до осуществления отключения последует ещё одно уведомление. Возобновление поставки услуг в полном объёме производится в течение двух календарных дней с момента полного погашения задолженности.

Поставщик услуги должен за месяц предупредить о проведении планово-предупредительного ремонта, об отключениях, вызванных фактом самовольного подключения или использования приборов и оборудования мощностью, превышающей технические характеристики внутридомовых инженерных систем.

О плановых перерывах предоставления коммунальных услуг потребитель должен быть проинформирован не менее чем за 10 рабочих дней.

Вопрос: Допускается ли массовое отключение горячего водоснабжения из-за долгов перед поставщиком газа?

Ответ: Постановление Правительства РФ от 05.01.1998 № 1 «Порядок прекращения или ограничения подачи электрической и тепловой энергии и газа организациям-потребителям при неоплате поданных им (использованных ими) топливно-энергетических ресурсов». Проанализируем данный правовой акт.

Пункт 2: «Настоящий Порядок является льготным и распространяется на организации-потребители, прекращение или ограничение подачи топливно-энергетических ресурсов которым может привести к опасности для жизни людей и тяжёлым экологическим последствиям, а также на медицинские учреждения, организации связи, объекты жилищно-коммунального хозяйства, объекты вентиляции, водоотлива и основные подъёмные устройства угольных и горнорудных организаций и метрополитен».

Пункт 6: «...В случаях, когда к сетям, принадлежащим организации-потребителю, подключены абоненты, которые своевременно оплачивают использованные топливно-энергетические ресурсы, организация-потребитель обязана по соглашению с энергоснабжающей или газоснабжающей организацией обеспечить подачу этим абонентам топливно-энергетических ресурсов в необходимых для них объёмах».

Объекты жилищно-коммунального хозяйства не могут быть отключены на основании данного постановления Правительства в связи с прямым запретом на данное действие в п. 2;

ТСЖ и управляющие компании в силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ не являются ни собственниками сетей, ни организациями-потребителями.

Таким образом, неправомерны отключения МКД от коммунальных ресурсов поставщиками.

В данной ситуации следует обращаться в суд общей юрисдикции, и не от юридического лица, а от конкретного жителя. Пункт 2 ст. 14 Федерального закона «О защите прав потребителей» даёт возможность отстоять интересы добросовестных плательщиков за ЖКУ, так как предполагает, что «право требовать возмещение вреда, причиненного вследствие недостатков товара (работы, услуги), признаётся за любым потерпевшим независимо от того, состоял он в договорных отношениях с продавцом (исполнителем) или нет».

Вопрос: Должен ли житель платить квартплату, если не работает лифт, не вывозят мусор, не убирается подъезд?

Ответ: Согласно пункту 35 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 года № 307 (далее Правила) плата за жильё и коммунальные услуги вносится ежемесячно, не позднее десятого числа каждого месяца, следующего за прошедшим месяцем, если иное не установлено законодательством или договором. Если имеются недостатки в качестве или количестве предоставляемых услуг, потребитель вправе потребовать от поставщика услуг уменьшения платы за услуги. Порядок снижения оплаты за не оказанные услуги разрабатывается отдельно по каждому муниципальному образованию. Существует примерно следующий порядок: житель обращается письменно в эксплуатирующую организацию с указанием вида и срока отсутствия или недопоставки услуги. Организация в течение месяца рассматривает заявление с принятием решения по перерасчету или дает письменный ответ с обоснованием отказа в перерасчете. Если заявитель не согласен с ответом, он вправе обратиться в вышестоящие организации, в судебные органы или в Жилищную инспекцию.

Вопрос: Как нужно зафиксировать факт не предоставления услуги или предоставления ее ненадлежащего качества для того, чтобы был произведен перерасчёт?

Ответ: В первую очередь необходимо уведомить аварийно-диспетчерскую службу. Это можно сделать как в письменной форме, так и в устной (в том числе по телефону). Необходимо сообщить свое имя, адрес, а также изложить суть проблемы. В свою очередь сотрудник аварийно-диспетчерской службы обязан сообщить свое имя, регистрационный номер заявки и время её приёма.

Далее процедура прописана таким образом: если сотруднику аварийно-диспетчерской службы известны причины происшедшего, он обязан сообщить о них и сделать соответствующую отметку в журнале регистрации. Эта отметка и будет являться основанием для признания факта не предоставления услуги или предоставления услуги ненадлежащего качества. Если сотруднику аварийно-диспетчерской службы не известны причины происшедшего, он должен согласовать с потребителем точное время и дату установления факта или согласовать время и дату проверки качества предоставления услуги.

По результатам проверки составляется акт (исполнителем по договору предоставления услуги), он подписывается потребителем услуги и исполнителем по договору предоставления услуги. Если эти две стороны не приходят к единому мнению, то они назначают новое время для проведения экспертизы, на которую теперь уже приглашаются представители Государственной жилищной инспекции и общественного объединения потребителей.

Вопрос: Что должен содержать акт о не предоставлении коммунальных услуг или предоставлении их ненадлежащего качества?

Ответ: Согласно Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 года № 307 (далее Правила), прежде всего, там должны быть указаны параметры нарушения качества, а также время и дата начала не предоставления услуги или предоставления ее ненадлежащего качества. Очень важно отметить, что началом не предоставления услуги будет считаться момент, когда была подана заявка в аварийно-диспетчерскую службу, либо время, указанное в акте, либо время начала нарушений поставки услуг, которое зафиксировал общедомовой или индивидуальный прибор учёта (если это может быть зафиксировано счетчиками). Акт является основанием для перерасчёта размера платы за коммунальные услуги, он составляется в двух экземплярах для каждой из сторон.

Примерный перечень параметров нарушения качества предоставления коммунальных услуг (перечень услуг прописывается в договоре на управление МКД):

а) если суммарное время перерывов в предоставлении коммунальных услуг за расчётный период превышает допустимые перерывы в предоставлении коммунальных услуг, установленные в приложении N 1 к настоящим Правилам;

б) если давление холодной или горячей воды, а также температура горячей воды в точке разбора не отвечают требованиям, установленным законодательством Российской Федерации;

в) если давление сетевого газа в жилом помещении не соответствует требованиям, установленным законодательством Российской Федерации;

г) если параметры напряжения и частоты в электрической сети в жилом помещении не отвечают требованиям, установленным законодательством Российской Федерации;

д) если температура воздуха в жилом помещении в многоквартирном доме (в том числе в отдельной комнате в квартире) или в жилом доме ниже значений, установленных законодательством Российской Федерации, более чем на величину допустимого отклонения температуры и если давление во внутридомовой системе отопления меньше значения, указанного в приложении N 1 к настоящим Правилам. Если иное не установлено договором, потребитель вправе потребовать от исполнителя уплаты неустоек (штрафов, пеней) за некачественное отопление в случае проведения потребителем мероприятий по подготовке жилого помещения к эксплуатации в осенне-зимний период;

е) если в аварийно-диспетчерской службе отсутствует регистрация сообщения потребителя о нарушении качества предоставления коммунальных услуг или их непредоставлении;

ж) потребитель вправе потребовать от исполнителя уплаты неустоек (штрафов, пеней) в других случаях, предусмотренных договором.

Вопрос: В каком случае услуга может быть признана услугой ненадлежащего качества?

Ответ: К каждой услуге требования свои. Начнём с водоснабжения. Качественное водоснабжение (холодное и горячее) должно быть бесперебойным и круглосуточным в течение года. Допустимая продолжительность перерыва подачи воды: 8 часов (суммарно) в течение месяца, не более 4 часов единовременно, а при аварии на тупиковой магистрали – не более 24 часов. За каждый час превышения допустимой продолжительности размер ежемесячной платы снижается на 0,15 процента. Отклонение норм давления, а также состава свойств холодной и горячей воды не допускается. В случае выявления данных нарушений также производится перерасчёт. Температура горячей воды должна быть не менее 50 С, допустимое отклонение в ночное время не более 5 градусов, в дневное – не более 3.

Далее об электроснабжении. Допустимая продолжительность перерыва электроснабжения – не более 2 часов при наличии двух независимых источников питания и не более 24 часов при наличии одного источника питания. За каждый час превышения допустимой продолжительности размер ежемесячной платы снижается на 0,15 процента. Не допускается отклонение напряжения от действующих федеральных стандартов, снижение размера платы в данном случае происходит также на 0,15 процента за каждый час поставки услуги ненадлежащего качества.

Газоснабжение должно быть также круглосуточным и бесперебойным. Допустимая продолжительность перерыва не более 4 часов (суммарно) в течение месяца. За каждый превышающий данный перерыв час размер платы снижается на 0,15 процента.

Услуга отопления поставляется по следующим параметрам: начало и окончание отопительного периода определяется местным органом власти (напомним: начало отопительного сезона устанавливается при среднесуточной температуре наружного воздуха ниже 8 С, а конец отопительного периода при среднесуточной температуре наружного воздуха выше 8 С в течение пяти суток подряд). Если в доме автономная система отопления — сроки начала и окончания отопительного сезона определяют собственники помещений. Температура воздуха в жилых помещениях должна быть не ниже 18 С, в угловых комнатах — не ниже 20 С. Причём допустимое снижение температуры в ночное время — не более 3 градусов, допустимое превышение – не более 4 градусов.

Допустимая продолжительность перерыва отопления не должна превышать 24 часов (суммарно) в течение одного месяца, и 16 часов единовременно – при температуре воздуха в жилых помещениях от 12 до 18 градусов, 8 часов — при температуре в квартире от 10 до 12 градусов, 4 часов — при температуре от 8 до 10 градусов. За каждый час, превышающий допустимую продолжительность, или за каждый час отклонения температурных показателей размер ежемесячной платы снижается на 0,15 процента.

Поставка жилищных услуг (управление жилищным фондом, работы по техническому обслуживанию и ремонту жилых зданий, санитарному содержанию, сбору и вывозу бытовых отходов, благоустройству придомовой территории и т.д.) регулируется следующим образом. Общее собрание собственников самостоятельно решает с какой периодичностью и как будут оказываться эти услуги, сколько это будет стоить. Можно ограничиться поддержанием порядка в соответствии с принятыми правилами и нормами, а можно изменить структуру оказываемых услуг, обеспечив жителям более комфортные условия проживания.

Вопрос: Как действовать, если в расчёте платы за жилищно-коммунальные услуги учитывают нормативы, а не показания индивидуального счётчика?

Ответ: Показания индивидуального прибора учёта, если он соответствует предъявляемым требованиям и должным образом зарегистрирован, должны быть приняты для расчёта платежа в обязательном порядке. Если счёт-фактура отображает не показания счётчика, а нормативные расчёты, нужно обратиться в организацию, осуществляющую управление вашим домом. Существует практика, когда перерасчёт, согласно показаниям счётчика, производится по истечении определенного времени, а до того сумма начисляется, исходя из принятых нормативов. В случае необоснованного отказа рассчитывать плату по показаниям индивидуального прибора учёта рекомендуем обратиться в жилищную инспекцию.

Вопрос: Как осуществляется перерасчёт за жилищно-коммунальные услуги в случае временного отсутствия жильцов?

Ответ: Перерасчёт производится в случае отсутствия жильца более пяти календарных дней. Перерасчёт можно потребовать при условии отсутствия счётчиков за следующие коммунальные услуги:

холодное и горячее водоснабжение,
водоотведение,
электро- и газоснабжение.
Плата за жилищные услуги не пересчитывается, и этому есть объяснение – подъезд и двор убираются вне зависимости от того, проживают в доме на данный момент все жильцы или нет.

Для того, чтобы произвести перерасчёт, необходимо не позднее одного месяца после окончания временного отсутствия в письменной форме подать заявление на перерасчёт, приложив к нему документы, подтверждающие отсутствие. Это могут быть копия командировочного удостоверения, справка о нахождении на лечении, проездные билеты, счета за проживание в гостинице и другие документы, способные подтвердить временное отсутствие жильцов. Перерасчёт должен быть произведён в течение пяти рабочих дней.

Вопрос: Кто уполномочен признавать помещение жилым, жилое помещение непригодным для проживания и многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции?

Ответ: Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47, утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Согласно п. 7 выше указанного Положения: «Признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях (далее - комиссия), на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным в настоящем Положении требованиям».

Также в соответствии с п. 7 орган местного самоуправления создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда. В состав комиссии включаются представители этого органа местного самоуправления. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного органа местного самоуправления.

В соответствии с п. 8 орган местного самоуправления вправе принимать решение о признании частных жилых помещений, находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан и делегировать комиссии полномочия по оценке соответствия этих помещений установленным в настоящем Положении требованиям и по принятию решения о признании этих помещений пригодными (непригодными) для проживания граждан.

Вопрос: Какой дом может быть признан аварийным?

Ответ: В соответствии с Положением «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утверждённым Правительством РФ от 28.01.06 г. № 47», для признания многоквартирного дома аварийным необходимо наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, влияющих на безопасность жизни и здоровья граждан, таких как наличие источников шума, вибрации, электромагнитных полей, иных условий, нарушающих санитарно-эпидемиологические требования для нормального безопасного проживания граждан.

Непригодными для проживания также следует признавать:

жилые помещения, расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами, на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории.
жилые помещения и многоквартирные дома, которым грозит разрушение в связи с произошедшей техногенной аварией, взрывов, землетрясений.
жилые помещения, расположенные на территориях, прилегающих к воздушной линии электропередачи переменного тока и другим объектам, создающим на высоте 1,8 м от поверхности земли напряженность электрического поля промышленной частоты. (50 Гц более 1 кВ/м и индукцию магнитного поля промышленной частоты 50 Гц более 50 мкТл.)
комнаты, окна которых выходят на магистрали, при уровне шума выше предельно допустимой нормы, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно снизить уровень шума до допустимого значения.
жилые помещения, над которыми или смежно с ними расположено устройство для промывки мусоропровода и его очистки.
Вопрос: Какие документы нужно предоставить для признания дома аварийным или подлежащим сносу?

Ответ: В соответствии с пунктом 45. Положения «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Правительством РФ от 28.01.06 г. № 47» для рассмотрения вопроса о пригодности (непригодности) помещения для проживания и признания многоквартирного дома аварийным заявитель представляет в комиссию вместе с заявлением следующие документы:

нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на жилое помещение;
план жилого помещения с его техническим паспортом, а для нежилого помещения – проект реконструкции нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым помещением.
также представляется заключение специализированной организации, проводящей обследование этого дома.
по усмотрению заявителя также могут быть представлены заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания.
В случае, если заявителем выступает орган, уполномоченный на проведение государственного контроля и надзора, в комиссию представляется заключение этого органа, после рассмотрения которого комиссия предлагает собственнику помещения представить указанные документы.

Вопрос: Государственные выплаты на ремонт многоквартирного дома?

Ответ: Чтобы стимулировать реформу ЖКХ, Правительство России выделило на «первичный ремонт» и переселение граждан из аварийного жилья поистине астрономическую сумму – 240 млрд. рублей. Впервые об этом объявил Владимир Путин, будучи Президентом Российской Федерации, в своем Послании Федеральному Собранию в апреле 2007 года. Управляет этими деньгами (выделяет регионам РФ, следит за тем, как их тратят) специально созданная государственная корпорация – Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Фонд работает согласно специально принятому Федеральному закону «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» до 1 января 2012 года. За это время и планируется потратить все 240 млрд. рублей.

Вопрос: В чём суть реформы ЖКХ? Распространена ли реформа по всей стране?

Ответ: Прежде всего, нужно понять: реформирование ЖКХ - это жизненно необходимая мера. Если сегодня оставить все как есть, через 8 лет будет потеряна система теплоснабжения, через 12 лет невозможно будет водоснабжение
Реформа проводится по всей стране.
Суть реформы вкратце можно определить так. Создания в жилищно-коммунальном комплексе здоровых рыночных отношений. Развитие конкурентной среды, привлечение бизнеса в отрасль уже в скором времени позволит эффективно решить вопросы сокращения износа основных фондов, внедрения энергосберегающих технологий. При этом государство берёт на себя обязательство по регулированию тарифной политики и адресной социальной поддержке населения.
Вопрос: Кто и за чей счёт должен устранять строительные недостатки обнаруженные в ходе эксплуатации жилого дома, дом сдан два года назад?

Ответ: В соответствии со статьями 755 и 756 Гражданского кодекса РФ обязанность по устранению строительных недостатков, обнаруженных в течение гарантийного срока, возлагается на застройщика жилого дома.

При этом предельный срок обнаружения недостатков, в соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 724 указанного выше Кодекса, составляет пять лет.

В случае не устранения по обращению заявителя строительных недостатков застройщиком жилого дома, заявитель как заинтересованное лицо в соответствии со ст. 3 Гражданского процессуального кодекса РФ, вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов.

Вопрос: Что входит в перечень работ, относящихся к текущему ремонту жилых домов?

Ответ: В перечень работ, относящихся к текущему ремонту жилых домов входит:

Устранение мелких деформаций фундаментов, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостки и входы в подвалы. Герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов стен и фасадов; ремонт и окраска фасадов. Частичная смена отдельных элементов перекрытий; заделка швов и трещин; укрепление и окраска перекрытий. Устранение неисправностей стальных и других кровель (крыш), замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции крыш. Восстановление или замена отдельных участков и элементов лестниц, балконов, крылец (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей. Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные. Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых зданиях. Установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит. Ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха.

Вопрос: Что входит в перечень работ, относящихся к капитальному ремонту жилых домов?

Ответ: В перечень работ, относящихся к капитальному ремонту жилых домов, входят:

Обследование жилых зданий (включая сплошное обследование жилищного фонда) и изготовление проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ).
Ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов).
Модернизация жилых зданий при их капитальном ремонте (перепланировка с учётом разукрупнения многокомнатных квартир; устройства дополнительных кухонь и санитарных узлов, расширения жилой площади за счет вспомогательных помещений, улучшения инсоляции жилых помещений, ликвидации темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством, при необходимости, встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток, санитарных узлов или кухонь); замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов; крышных и иных автономных источников теплоснабжения; переоборудование печей для сжигания в них газа или угля; оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 м., ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50% и др.
Утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров);
Замена внутриквартальных инженерных сетей.
Установка приборов учёта расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей).
Переустройство невентилируемых совмещенных крыш.
Авторский надзор проектных организаций за проведением капитального ремонта жилых зданий с полной или частичной заменой перекрытий и перепланировкой.
Технический надзор в случаях, когда в органах местного самоуправления, организациях созданы подразделения по техническому надзору за капитальным ремонтом жилищного фонда.
Ремонт встроенных помещений в зданиях.
Вопрос: Что необходимо сделать собственникам, чтобы провести капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме?

Ответ: В соответствии со ст.44 Жилищного Кодекса РФ решение о проведении капитального ремонта многоквартирного дома принимается на общем собрании собственников. Собственники представляют управляющей организации протокол общего собрания о проведении капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома. В протоколе о принятии такого решения должна быть отражена следующая информация: оплата расходов на капитальный ремонт, срок начала капитального ремонта, необходимый объём работ. В свою очередь, управляющая организация подготавливает все необходимые документы для проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, в том числе предлагает на рассмотрение и утверждение собственникам смету на выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома.

В том случае, если собственники заранее уведомляют управляющую организацию о проведении общего собрания по проведению капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, управляющая организация может предложить одновременно принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома и утвердить смету на капитальный ремонт.

Вопрос: Какой порядок проведения капитального ремонта многоквартирного дома?

Ответ: Все вопросы по организации капитального ремонта решают собственники помещений в многоквартирном доме согласно ст. 44 Жилищного Кодекса РФ. Решение о проведении капитального ремонта (срок начала, необходимый объём работ) и оплате расходов на него (стоимость материалов, порядок финансирования ремонта, сроки возмещения расходов) принимается общим собранием собственников с учётом предложений управляющей организации (ст. 158 Жилищного Кодекса РФ). При непосредственном управлении многоквартирным домом решение о проведении капитального ремонта также принимается общим собранием, а при управлении товарищества собственников жилья, жилищным кооперативом или специализированным потребительским кооперативом – органами управления соответствующей некоммерческой организации.

Вопрос: Кто осуществляет приём выполненных работ по капитальному ремонту?

Ответ: Приём в эксплуатацию законченного капитальным ремонтом объекта осуществляют собственники совместно с представителями Государственной жилищной инспекции. Орган местного самоуправления лишь согласовывает акт приёмки работ по капитальному ремонту. Отказать в этом он может только в двух случаях, когда обнаружено использования предусмотренных программой средств не по назначению и когда речь идёт о превышении утвержденной сметы капитального ремонта.

Вопрос: Кто принимает решение о ремонте дороги перед домом?

Ответ: В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (в том числе дорога перед домом) (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно пункту 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила), при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре (откуда будет видно относится ли дорога перед домом к общему имуществу).

Согласно статье 154 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения, включает в себя, в том числе плату за услуги и работы по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 158 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учётом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объёме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.

Таким образом, для проведения ремонта общего имущества в многоквартирном доме (в частности дороги перед домом, в том случае если она входит в состав общего имущества) необходимо принять решение о проведении соответствующего ремонта на общем собрании собственников жилого помещения в многоквартирном доме. Ремонт производится за счёт платы за содержание и ремонт жилого помещения (в том числе платы за капитальный ремонт), вносимой собственниками жилых помещений.

Вопрос: Какой порядок подготовки жилого дома к зиме?

Ответ: По результатам прошедшего отопительного сезона по каждому дому составляются мероприятия с указанием видов, объёмов и сроком работ, при этом обязательными работами являются:

промывка и опрессовка системы отопления, при необходимости - ремонт или замена запорной арматуры;
теплового контура (остекление, ремонт дверей, окон, утепление чердаков, подвалов);
подготовка крыши (ремонт кровельного покрытия, прочистка ливнестоков);
ремонт и ревизия внутридомового электрооборудования.
Готовность жилого дома к эксплуатации в осенне-зимний период определяется комиссией, в состав которой входят представители дома (старшие по дому), с составлением паспорта готовности дома к зиме, утвержденного администрацией муниципального образования. Жилищная инспекция при проведении проверок всегда проверяет, оформлены ли паспорта и соответствуют ли внесенные данные фактическому состоянию дома.


Вопрос: Если нарушены жилищные права гражданина, то в какой орган ему следует обратиться за помощью?

Ответ: Жилищный кодекс РФ устанавливает возможность защиты нарушенных жилищных прав в судебном порядке. В суде могут быть обжалованы как единоличные, так и коллегиальные решения государственных органов, органов местного самоуправления, учреждений, предприятий и их объединений и должностных лиц, в результате которых нарушены права и свободы граждан; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод.
Так же гражданин для восстановления и защиты нарушенных жилищных прав может обратиться в органы государственной жилищной инспекции (ГЖИ), главной задачей которой является контроль за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению жилищных и коммунальных услуг.
________________________________________