ТСЖ и собственник жилья

Наниматель и собственник жилья


Большинство из нас поддались влиянию волны всеобщей приватизации и силе общественного мнения и не задумываясь провели приватизацию жилья. Дело было в прошлом веке и времени подумать над тем, какие преимущества автоматически получают собственников жилья, как бы не было. Подавали документы и оформляли. Чего тут рассуждать? Ведь в понимании многих собственник - это владелец чего-то своего. Так то оно так. Но далеко не все из тех, кто получил документы о регистрации договора приватизации и прав собственности до конца осознали, что их права не безграничны, как у полных собственников, безраздельно владеющих имуществом. Судите сами. Если вспомнить, что типовое строительство - это форма многоэтажного строительства, то большинство собственников проживает именно в таких многоквартирных домах. Следовательно, имея подтвержденное право на квартиру или комнату в доме, вы можете распоряжаться только ею, а не всем домом. Очевидный вывод, не правда ли? О других преимуществах поговорим несколько позже.
Но остались и такие граждане, которые до сих пор пребывают в замешательстве и не определились, проводить приватизацию или не стоит? Что это даст, кроме внушительных первоначальных затрат на собственно проведение (оформление) приватизации жилья?
Давайте рассмотрим, в чем отличие между собственником и нанимателем жилья и ответ на поистине королевский вопрос "быть или не быть приватизации жилья в многоквартирном доме?" сложится у вас сам собой.
Итак, возможно два пути нашего микро исследования. Вы - добросовестный человек, своевременно оплачивающий все коммунальные и жилищные платежи и вы - должник по ряду обстоятельств, о которых мы не будет подробно говорить в этой статье. Сразу скажем, что даже если вы относите себя ко второй категории граждан и окончательно созрели подать документы на приватизацию, то вам придется перейти в первую категорию, то есть погасить все задолженности. В противном случае, можете забыть о своей мечте - получить право собственности на занимаемое жилье. Ни одна государственная структура не даст согласия на проведение сделки.
Так вот. Теперь по сути. Если провести беглый анализ Жилищного и Земельного Кодексов Российской Федерации, то сравнительное рассмотрение собственников и тех, кто таковыми не является, будет выглядеть следующим образом.
Начнем с того, о чем знают или догадывается большинство, а именно о проведении сделок с имуществом. Собственник, в отличие от нанимателя может беспрепятственно (вопрос об отсутствии задолженностей, по понятным причинам, опускаем, их быть не должно в принципе) продать всю квартиру или ее часть, равно как и обменять на более выгодных условиях на меньшую или большую в зависимости от потребностей, а также подарить, завещать или оставить в качестве залога. Естественно, что никто из нанимателей никаких из вышеперечисленных действий сделать не сможет. Во- вторых. Даже если вы не относите себя к общественно и политически активной категории населения и не любите выступать на разного рода собраниях, вы, как собственник, входящий в состав товарищества собственников жилья (ТСЖ), вправе голосовать на Собрании собственников и тем самым принимать участие в управлении собственным имуществом. В понятие "управление" входит выбор или смена управляющей компании, осуществляющей контроль над техническим состоянием дома, своевременный и аварийный ремонт коммуникаций и сооружений объектов общего пользования (чердачных и подвальных помещений, подъездов, коридоров, лестничных маршей и придомовой территории). Таким образом, вы сами можете повлиять на общее улучшение качества обслуживания дома и проживания в нем. Сделать дом красивым и ухоженным - общая забота. К сожалению, пока об этом мало кто всерьез задумывается и игнорирует посещение общих собраний, считая это орган управления не действенным. А между тем, именно от голосов владельцев квартир и зависит качество жизни в доме. Оставим это на совести собственников. Третий момент. Он напрямую связан с вопросами собственности. Привычная процедура прописывания или выписывания кого-то из родственников. Имея право собственности на жилплощадь, вы сам определяете, хватит всем родственникам места в квартире или будет тесновато. А вот нанимателям могут отказать в прописывании еще одного члена семьи (если речь не идет о несовершеннолетних детях). Решение наймодателя (а это, как правило, муниципалиеты) будет правомочным и основано на части первой статьи частью 70 Жилищного Кодекса РФ. Нанимателям будут говорить о таком понятии, как "учетная норма". По закону, она не должна быть ниже установленного уровня в расчете на одного проживающего. Кстати сказать, нанимателям могут запретить и такую привычную операцию с недвижимостью, как обмен. Любой из шести пунктов статьи 73 ЖК РФ может стать решающим для процедуры запрета. Еще одна неприятность может ожидать недобросовестных нанимателей жилой площади. Муниципалитеты, выступающие в качестве законных собственников квадратных метров, могут в любой момент и не зависимо от вашего желания лишить вас права занимать эти самые квадратные метры и причем без предоставления жилья меньшей площади или какого-либо жилья вообще. Естественно, это будет сделано на основании решения суда, который в свою очередь станет руководствоваться статьями 83 и 91 ЖК РФ. Чтобы не доводить до таких крайних мер, наниматель обязан строго выполнять правила использования и эксплуатации жилой площади. А именно: использовать по назначению, т.е. для жилых, а не коммерческих целей, своевременно оплачивать коммунальные и жилищные платежи, не нарушать правила общего существования, общежития (не конфликтовать с соседями, уважать и не ущемлять права друг друга) и следить за состояние жилья (попросту делать ремонт). Что касаемо собственников жилья, то здесь ситуация несколько другая. Их тоже могут лишить права собственности и выселить, но сделать это намного сложнее. Чтобы обезопасить себя от таких казусов, проверяйте документы в момент оформления купли- продажи или приватизации и не приобретайте объекты государственного и муниципального назначения (границу, оборонные и производственные учреждения, участки трасс и космических плацдармов).
Что же хорошего в положении нанимателя можно найти? Только, что он не должен оплачивать капитальный ремонт самого многоквартирного дома и объектов общего пользования, поскольку их содержание возложено на основного собственника, как было сказано выше, на муниципальные органы. И не налог, не его размер и сроки уплаты на недвижимое имущество нанимателя беспокоить также не будет. Если учесть, что окончательного решения о величине налога еще не принято, то и судить о его обременительности пока нельзя.
Как видим, прав и гарантий у собственников значительно больше. А собственное благополучие и спокойствие стоит того, чтобы за него платить. Как считаете? Выводы делать только Вам....
оквартирным домом)

Членству в товариществе собственников жилья посвящена ст. 143 нового Жилищного кодекса РФ. При создании товарищества собственников жилья, как и в любом юридическом лице, имеющем членство, членство устанавливается решением учредительного собрания, на котором определяется возможность создания товарищества и его будущий состав, утверждается устав, избирается правление товарищества и решаются другие вопросы.
Список членов товарищества при создании ТСЖ составляется на основании листа регистрации и является неотъемлемой частью протокола № 1, который подписывают все члены создаваемого товарищества. Вступление в члены товарищества осуществляется на добровольной основе и число членов товарищества, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов от общего числа голосов собственников помещений многоквартирного дома.
Интересы несовершеннолетних членов товарищества представляют их родители, опекуны или попечители в установленном законе порядке.
После того, как товарищество собственников жилья создано, новые члены принимаются в товарищество на основании их заявлений (п.1. ст.143 ЖК РФ) о вступлении в ТСЖ. Эти лица обязаны подтвердить, что они являются собственниками помещений в многоквартирном доме. Это может быть выписка из Единого государственного реестра прав органа юстиции или по другим основаниям (купли-продажи, наследования, завещательного отказа, договора пожизненного содержания с иждивением - пожизненной ренты и т.д.).
Собственник помещений в многоквартирном доме, который намерен вступить в товарищество после государственной регистрации обязан подать заявление о вступлении в ТСЖ и подтвердить свою собственность на помещения в доме. Правление товарищества рассматривает заявление о приеме в члены товарищества и правоустанавливающие документы на собственность заявителя.
Решение о вступлении нового члена выносится на общее собрание членов товарищества и принимается большинством голосов членов товарищества.
Членами товарищества могут быть собственники любых помещений многоквартирного дома, любые физические или юридические лица, а также публичные образования (Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования).
Те домовладельцы, которые не вступили в ТСЖ , не утрачивают иные правовые связи, кроме членства в товариществе.
Но, Конституционный Суд РФ признал, что если часть домовладельцев отказывается вступать в члены ТСЖ , то это не освобождает их от участия в несении расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации.

Также , само ТСЖ не имеет права нарушать права домовладельцев, которые не вступили в ТСЖ, устанавливая какие либо льготы по владению и использованию общей долевой собственностью только для членов ТСЖ, или налагая на домовладельцев, не членов ТСЖ, какие либо дополнительные обязанности, которые выходят за рамки возмещения необходимых затрат по управлению кондоминиумом и его эксплуатации.
Для определения расходов, которые потребуются для управления, содержания и эксплуатации кондоминиума, необходимо проведение собрания, на котором должно быть достигнуто общее согласие всех домовладельцев. А если возникнут споры по данным вопросам , то все споры решить путем судебного разбирательства.
Добровольность членства в ТСЖ приводит и к возможности свободного выхода из товарищества.
Единственным доказательством права собственности на жилые и нежилые помещения в доме является государственная регистрация (абз.2 п.1 ст.2) федерального закона от 21.07.97г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Это особенно важно при судебных разбирательствах.
Жилое помещение становится объектом жилищных прав с момента государственной регистрации как объекта недвижимого имущества, а не с момента приватизации, купли-продажи, завещательного отказа, пожизненного содержания с иждивением и т.д.

Пункт 2 ст. 143 ЖК РФ наделяет каждого собственника, приобретшего право собственности на жилое помещение, правом стать членом товарищества собственников жилья, созданного в многоквартирном доме. Устав товарищества или решение общего собрания членов товарищества не могут изменить это положение и ввести какие-либо ограничения на вступление в товарищество нового собственника жилого помещения.
Наряду с собственниками жилых помещений право собственности или пользования имеют другие граждане, проживающие совместно с собственником. Члены семьи могут иметь жилое помещение как в общей долевой или совместной собственности (право собственности супругов), так и раздельной собственности, т.е. право собственности на жилье может принадлежать одному или нескольким членам семьи в равных или неравных долях.
Между другими членами семьи и собственником может быть заключен договор о порядке пользования жилым помещением: договор найма, договор безвозмездного пользования или брачный контракт.
Об этом приходится так подробно говорить в связи с тем, что членами товарищества становятся только те члены семьи, которые подписали учредительный протокол № 1 (регистрационный лист общего собрания). Поэтому, участие не собственников помещений в общих собраниях ТСЖ противоречит самому понятию "товарищество собственников жилья". Именно поэтому, Жилищный кодекс РФ требует обязательного нотариального заверения доверенности для представителя собственника и его присутствия на общих собраниях или оформления доверенности в соответствии п.4 и 5 ст. 185 ГК РФ.
Это особенно важно, когда в товариществе возникает какой-либо конфликт, и, когда противоборствующие стороны начинают считать каждую долю собственников, чтобы принять то или иное решение после отчетно-выборного собрания ТСЖ протокол общего собрания в т.ч. о выборах нового правления должен быть представлен в налоговую инспекцию и в правоустанавливающие документы товарищества должны быть внесены соответствующие изменения.
Порядок выхода члена товарищества также должен быть предусмотрен уставом ТСЖ. Жилищный кодекс РФ не содержит положений о возможности исключения члена товарищества из ТСЖ.
Член товарищества, систематически не выполняющий или ненадлежащим образом выполняющий свои обязанности, либо препятствующий своими действиями достижению целей товарищества, может быть исключен из членов товарищества, привлечен к административной или гражданско-правовой ответственности, в порядке установленным законодательством.

Отказ собственников помещений в многоквартирном доме от вступления в члены товарищества или исключение и выход из ТСЖ не освобождает их от бремени несения расходов по содержанию и ремонту принадлежащих им помещений в общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме, а также оплаты коммунальных и иных услуг.
Данные собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить с товариществом собственников жилья договор о содержании и ремонте общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и несению расходов по его содержанию, эксплуатации и ремонту.
Член товарищества вправе, с учетом требований законодательства и устава, использовать общее имущество в соответствии с его назначением на условиях общего владения, пользования и распоряжения в пределах, установленных жилищным законодательством РФ.
Собственники помещений многоквартирного дома - члены товарищества обязаны выполнять законные требования товарищества.

На сегодняшний день управление жилыми зданиями с помощью ТСЖ является перспективным направлением развития реформы ЖКХ. ТСЖ позволяют улучшить качество работы ЖКХ, повернув его лицом к непосредственным потребителям услуг, и предоставляют большое количество новых возможностей и выгод собственникам квартир. Тем не менее, сегодня они остаются неразвитой сферой ЖКХ. Одна из причин этого - отсутствие у населения достаточной информации о данной форме управления жилыми зданиями и сложившиеся негативные стереотипы в отношении системы ЖКХ в целом. Если добавить к этому, что большинство граждан психологически не готово взять на себя ответственность за управление собственным жильем, то вполне логичным является тот факт, что только 5% всего жилого фонда в России охвачено ТСЖ, а сама форма управления жилыми зданиями воспринимается как «чужая», созданная для нужд государства.

В этих условиях критически важной становится информационно-пропагандистская работа по продвижению ТСЖ. Она должна быть направлена на устранение описанных негативных установок, выстраивание с населением отношений партнерства и доверия, повышение компетентности и социальной значимости собственников жилья, широкое их информирование о механизмах и преимуществах товариществ.

Для проведения эффективной кампании по продвижению ТСЖ необходимо предусмотреть ряд моментов. Во-первых, нужно определить целевую аудиторию (то есть тех, кто может стать участником ТСЖ), ее характеристики и основную мотивацию, которая может побудить к вступлению в ТСЖ и участию в его работе. Далее, исходя из мотивов, необходимо выбрать информацию, которая была бы интересна и полезна целевой аудитории. Следующих шаг – выбор каналов, позволяющих доносить эту информацию до потенциальных участников ТСЖ, и что более важно, способов донесения информации через различные каналы. Возможно, при проведении компании понадобятся определенные тактические приемы, которые могут существенно повысить ее эффективность – и их нужно тоже учесть до начала кампании.

Целевая аудитория

Для того, чтобы четко и результативно воздействовать на население, побуждая его к вступлению в ТСЖ, необходимо определить, на кого же конкретно все-таки будет направлено продвижение. При этом, поскольку вся совокупность граждан неоднородна, необходимо разделить ее на группы в соответствии с наиболее выраженными особенностями, от которых зависит продвижение. К примеру, можно выделить две группы граждан (целевые аудитории) в зависимости от «жизненного цикла» жилого фонда: это будут граждане, въезжающие в новостройки, и граждане, проживающие в уже отстроенных домах. Эти критерии могут быть и другими. Скажем, группировка по принадлежности к определенному району города, деление на сельское и городское население, наличие приватизации квартиры, тип жилья (типовое либо индивидуальное) и пр. Но главное – эти критерии должны основываться на качественных данных и быть действительно значимыми с точки зрения различий в поведении и отношении к ТСЖ каждой группы.

Далее, каждая группа должна быть исследована по ряду параметров, среди которых – пол, возраст, уровень образования, род занятости, размер ежемесячного дохода, размер жилой площади и т.п. Это необходимо для того, чтобы в дальнейшем, понимая особенности каждой целевой аудитории, определять какую информацию, через какие каналы и каким способом до нее доносить.



Мотивация, или причины участия в ТСЖ

Для вступления в ТСЖ у каждой группы граждан должны быть свои причины, по-другому - мотивы. Их также выявляют в рамках исследования каждой целевой аудитории.

Четыре основных мотива к участию в ТСЖ следующие. Во-первых, это экономический мотив. На первый взгляд, это несколько призрачная причина на фоне превышения выплат в ТСЖ коммунальных платежей в муниципальных домах. Однако, в большинстве случаев граждане даже не знают о том, что, будучи полноправными собственниками, они могут и заработать на своей собственности, сдавая ее в аренду, размещая на ее территории какие-то прибыльные виды деятельности. Вторая причина – это получение контроля за деятельностью коммунальных служб; понимание того, что, вступив в ТСЖ, любой житель многоквартирного дома имеет право не только знать, куда и как расходуются его средства, но и влиять на этот процесс, обеспечивая необходимое ему качество коммунальных услуг (обеспечение качества – третий важный мотив).

Последний мотив – это безопасность (в широком смысле этого слова). Сегодня именно экономическая и социальная безопасность, стабильность являются основными потребностями общества в целом. И это имеет непосредственное отношение к ТСЖ. В условиях общей тревожности по отношению к растущим тарифам, недоверия к социальной политике управление жилыми зданиями через ТСЖ воспринимается как нечто непонятное, очень сложное, неэффективное и одновременно неустойчивое. Населению нужно помочь преодолеть этот стереотип и добиться понимания с его стороны того, что ТСЖ – это просто в управлении и результативно, что законодательство обладает эффективными механизмами защиты прав граждан в этой области, а со стороны государства в этом участвуют компетентные люди.

Нужно отметить, что у каждой целевой аудитории могут быть свои мотивы, и выражены они могут быть по-разному. Кому-то хочется меньше платить, и он готов чинить сантехнику самостоятельно; кто-то, напротив, желает, чтобы все быстро и качественно делали коммунальные службы, и он готов платить больше, лишь бы был обеспечен необходимый комфорт. В то же время, главным мотивом во многих случаях может стать мотив безопасности; поэтому именно на него (но с учетом особенностей каждой целевой аудитории) должна быть направлена кампания по продвижению ТСЖ.

Основные темы при продвижении ТСЖ

Для того, чтобы кампания по продвижению ТСЖ привела к результатам, она должна «достучаться» до каждой целевой аудитории. Это получится, только если она будет доносить до целевых аудиторий информацию, которая будет для них интересной и полезной. Для этого нужно учесть особенности каждой группы граждан: демографические, социально-экономические и поведенческие характеристики, а также делать акцент на потребностях и мотивах целевых аудиторий. В общем, в качестве основных тем могут быть предложены следующие:

1. Ответственность жильцов за качество среды их обитания, права и обязанности, связанные с владением ими жильем.

2. Цель и основные функции товариществ.

3. Как в управлении товариществом участвуют собственники.

4. Выгоды от участия в ТСЖ (возможность прямо влиять на собственные затраты; личное управление собственной безопасностью и будущим жилья; независимость от чиновников и эффективный контроль качества выполняемых работ; возможность повышения рыночной стоимости квартир, входящих в ТСЖ; сохранение социальных льгот; возможность использования общего имущества для поучения дополнительного дохода)

5. Текущая деятельность конкретных городских ТСЖ и результаты этой деятельности (с использованием обобщенной и индивидуальной статистики, фактов, ссылок на персоналии, комментариями властей).

6. Проблемы, с которыми сталкиваются ТСЖ, и варианты их решения.

7. Примеры зарубежного опыта с цифрами, фактами, сравнительным анализом, комментариями заинтересованных сторон.

8. Механизмы правового регулирования деятельности ТСЖ, организационные и финансовые механизмы создания и работы ТСЖ (преломленные в практической плоскости: в виде вопросов-ответов, описания конкретных ситуаций и вариантов их решения, комментариев властных структур, объединений собственников жилья).

9. Обзоры реализации городской программы развития ТСЖ.

10. Роль исполнительной власти различных уровней в создании реальных условий для саморазвития товариществ, создании и функционировании ТСЖ, повышении роли некоммерческих союзов, объединений, ассоциаций ТСЖ.

Каналы продвижения ТСЖ

Информацию, которая может привлечь население к участию в ТСЖ, можно доносить до него через различные каналы. Основные виды каналов, через которые происходит взаимодействие с целевой аудиторией (то есть коммуникация), приведены в таблице 1. Как видно, каждый из них обладает своими плюсами и минусами. Выбор каналов зависит от специфики целевых групп, наличия технологического потенциала определенного населенного пункта и финансовых возможностей организаторов кампании по продвижению ТСЖ.

Эффективность воздействия каналов на целевые аудитории также различна. По итогам многочисленных исследований, при продвижении ТСЖ наиболее эффективно «индивидуализированное» продвижение, приближенное к каждому человеку и воздействующее на него индивидуально. Это значит, что лидирует среди каналов межличностное общение, когда в беседе до жителей многоквартирных домов доносится информация о ТСЖ. На втором месте идут брошюры, бюллетени и справочники, адресно распространяемые; далее – телевидение с его широкими возможностями. Немаловажная роль в пропаганде ТСЖ отводится специализированным организациям: комитетам и управлениям ЖКХ, некоммерческим объединениям по управлению жилыми зданиями, консультационно-информационным центрам, которые могут доносить идеи ТСЖ и способствовать их успешному функционированию весьма успешно. Ну и отдельно стоит отметить такой канал, как Интернет. Несмотря на то, что сегодня он находится в ряду последних, его важность велика в перспективе. С ростом компьютеризации и доступности Интернета, образованности граждан и вовлечения их в неличностные коммуникации, возрастает его роль как средства пропаганды ТСЖ.

Способы распространения информации

Через каждый из описанных выше каналов информация может быть донесена до целевых аудиторий по-разному.

Личный контакт предполагает проведение собраний, личные беседы с активными жильцами; он может осуществляться участниками других ТСЖ, представителями объединений собственников жилья и других общественных объединений, авторитетными личностями, представителями власти и структур ЖКХ.

Многообразны рекламно-информационные материалы: буклеты, справочники, бюллетени, листовки, учебные пособия по проблематике ТСЖ и пр. В них в наглядной форме может быть представлена тематика ТСЖ, проблемы коммунального хозяйства и способы их решения; справочные материалы по фактической деятельности конкретных ТСЖ и пр. Распространять их можно как в подъездах и придомовых территориях, так и через посреднические организации и личные контакты.

Региональное телевидение и радио имеют много каналов, ориентированных на различные группы населения, и донести информацию через них до жильцов многоквартирных домов можно по-разному: через новостные пресс-релизы; рассказы, интервью, обзоры по тематике ТСЖ в программах и новостях; специализированные передачи по проблематике ТСЖ с привлечением представителей населения, известных личностей, экспертов.

Посреднические организации могут быть различных видов и предоставлять различную информацию. Имеющиеся объединения собственников жилья, специально созданные консультативно-информационные центры, методические кабинеты могут предоставлять гражданам консультации по всей тематике, касающейся товариществ, и рекламно-информационные материалы; проводить разовые и периодические семинары и конференции по вопросам ТСЖ; осуществлять различные конкурсы (к примеру, «Лучший дом», «Создаем уют» и т.п.), материально и морально поддерживающие жителей существующих ТСЖ, и озвучивать в СМИ и Интернете результаты этих конкурсов. Отдельно стоит сказать об учебных заведениях – введение специальных курсов и предметов, связанных с ЖКХ и в частности с ТСЖ, позволит сформировать лояльную и информированную группу будущих участников товариществ.

В региональных газетах и журналах можно: публиковать статьи и обзоры по тематике ТСЖ, вести постоянную рубрику с ответами на вопросы, комментариями специалистов, интервью с экспертами и представителями власти. При наличии ресурсов можно создать специализированное периодическое издание, освещающие проблематику ТСЖ под различными рубриками (путем интервью, вопросов-ответов, аналитики, описательных статей) и направленные на рядовых граждан. Распространять их лучше на бесплатной основе в подъездах и на придомовых территориях, в посреднических организациях.

Интернет обладает обширными возможностями и позволяет обеспечить мощную поддержку другим каналам распространения информации. Достаточно легко могут быть созданы сайты информационно-консультационных центров, объединений собственников, отдельных товариществ собственников жилья; специализированные Интернет-газеты по тематике ТСЖ; электронное «окно жалоб» для населения по вопросам ТСЖ и электронная система «вопрос-ответ».

Многообразие наружной рекламы связано с различными вариациями ее внешнего вида (щиты, баннеры, призмотроны, растяжки, указатели и пр.), а также с возможностью донесения до целевых групп информации с помощью различных зрительных образов и четких словосочетаний.

Стоит отметить, что для каждой группы потенциальных участников ТСЖ способы донесения информации могут быть различны; это зависит от характеристик целевой аудитории и возможностей, которыми обладает тот или иной населенный пункт.

Тактические приемы

Дополнительно при осуществлении продвижения ТСЖ можно использовать ряд приемов, повышающих общую эффективность кампании. Так, использование конкретных визуальных образов упростит донесение информации и создаст у целевой аудитории определенные ассоциации (к примеру, в рекламе часто используются мультипликационные персонажи, активно эксплуатируется образ представителей отдельных профессий, применяются простые знаки и символы, вызывающие недвусмысленные ассоциации и т.д.). Приглашение известных личностей привлечет внимание к идее ТСЖ, будет способствовать переносу положительного отношения к ним на ту тему, о которой они говорят. Для пропаганды ТСЖ можно приглашать широко известных на российском уровне певцов и актеров, писателей, общественных и культурных деятелей, а также региональных политиков, бизнесменов, известных личностей, пользующихся доверием населения. Использование приемов сравнения и демонстрации реальных жизненных ситуаций также будет эффективно при продвижении идеи ТСЖ. Здесь возможно сопоставление существующего муниципального управления жилыми зданиями и его результатов с «идеальной картиной», которая может быть получена при введении ТСЖ; имитация типичных ситуаций из жизни целевой аудитории и достойный выход из них при участии в товариществе.

При этом стоит отметить, что наибольшей эффективности при продвижении идеи ТСЖ возможно добиться, если использовать, правильно сочетая, все доступные каналы донесения информации до населения (в маркетинге этот термин получил название «интегрированные маркетинговые коммуникации»), а подачу информации сделать разнообразной: в различных рекламных и PR-сообщениях использовать различные образы, указывать на различные преимущества, пользоваться различными мотивами, объединенными одной идеей.

Таким образом, эффективная кампания по продвижению товариществ собственников жилья должна строится исходя из особенностей отдельных групп граждан, которые считаются потенциальными участниками ТСЖ, и их мотивации. Она должна включать наиболее эффективные и экономически целесообразные каналы и способы распространения информации, доносить только нужную и интересную населению информацию, использовать все многообразие тактических приемов и методов. При этом отправной точкой должны служить качественные данные о населении, его потребностях и отношении к ТСЖ, собранные при опросах граждан и правильно проанализированные. И последнее: кампания по продвижению идеи ТСЖ должна осуществляться людьми, которые сами искренне верят в преимущества ТСЖ и готовы рассказать об этом всем.


Список литературы:

1. Результаты социологического исследования «Потребности и социальные ожидания жителей Ижевска в отношении развития системы ЖКХ»

2. Питер Р. Диксон. Управление маркетингом. – М.: ЗАО «Издательство «БИНОМ», 1998

Светлана Мусатова

Консалтинговая фирма «Лекс» (Тюмень)

Консалтинговая группа «Лекс»

О необходимости автоматизации управления многоквартирным домом


В настоящее время "генеральной линией" в области обслуживания и управления многоквартирными домами является курс на самоуправление, и в первую очередь - создание в них ТСЖ (товариществ собственников жилья). Однако это сталкивается с рядом проблем, и не в последнюю очередь, организационного характера.
Какие это проблемы? Начнем с начала, то есть общего собрания жильцов дома. В чем проблема этого мероприятия, без которого вообще ничего сделать нельзя. Открываем Жилищный кодекс, а там – "владельцы квартир проводят Общее Собрание, кворум считается, если присутствуют владельцы, имеющие более 50% голосов". Но самое "интересное" следует далее – количество голосов у конкретного собственника недвижимости в данном доме пропорционально площади, которая ему принадлежит. И спрашивается – как считать? В смысле как корректно, и главное быстро, это сделать.
Что "говорит" Жилищный кодекс – при голосовании каждый собственник имеет свой собственный "весовой коэффициент" (пропорциональный площади, находящейся в собственности), на который надо умножить его голос "За", "Против" или "Воздержался".
Когда собственников несколько человек, проблем не возникает. В качестве средства автоматизации вполне достаточно калькулятора. А если собственников сотня-другая-третья, сколько времени займет та же регистрация на собрании или одно голосование? Несложная прикидка показывет, что голосование по одному вопросу будет занимать десятки минут (Расчет – пусть 1 голосование происходит в течении 15 секунд, тогда при 100 голосующих общее время составит 15*100/60 = 25 минут, при 200 – 50 минут, при 300 – более часа).
Кроме того при такой ручной обработке невозможно избежать ошибок. В результате какие-либо основополагающие решения Общее собрание собственников, находясь в рамка Закона, принять не сможет. Следующий аспект – это то, что пришедший на собрание должен быть действительно собственником, а не "посторонним лицом".
Таким образом получается, что полностью чисто, с юридической точки зрения, провести Общее собрание собственников в многоквартирном доме, невозможно. А это значит, что любой "недовольный собственник" может опротестовать решения собрание в суде (а Жилищный кодекс это допускает), и при этом имеет очень неплохие судебные перспективы, в связи с неизбежными "процессуальными" нарушениями в процессе регистрации и голосования на Общем собрании. Таким образом может быть поставлен под вопрос и сам факт принятия Общим собранием решения о создании ТСЖ.
Каков выход из данной ситуации – это автоматизация. Другими словами, создание информационной системы, обеспечивающей решение вышеозначенных проблем, и не только этих, а вообще автоматизацию делопроизводства управления многоквартирным домом, в том числе и при создании в нем ТСЖ.
Поскольку центральной частью такой системы становится собственник помещения в многоквартирном доме, ему необходимо предложить удобный и простой в использовании инструмент реализации своих прав и обязанностей. Таким инструментом может служить "Карта жителя". В этом случае снимаются очень многие проблемы идентификации собственника при выполнении им своих прав и обязанностей.
По правам собственника можно сказать следующее - на собрании он в полной мере может реализовать свое исключительное право на участие в Общем собрании и собрании членов ТСЖ и (полностью исключается возможность, под видом собственника, участие в собрании постороннего лица), "засчет голоса" в полном соответствии с действующим законодательством, а также минимизация времени, затрачиваемое собственником при голосовании на собрании.
Кроме участия в Общем собрании и собрании ТСЖ, "Карта жителя" может быть использована собственником для решения и других задач, где требуется идентификация собственника, например для автоматизированной выписки счетов на оплату коммунальных услуг и услуг по управлению многоквартирным домом, для оплаты с использованием интернета, информационных (платежных) киосков и т.д.
Каким может быть карта жителя? В принципе это зависит от самой системы ее обработки. Тут просматриваются два варианта – простая идентификационная карта (магнитная), когда на карту занесен только идентификационный код, и интеллектуальная (чиповая), которая может содержать различную дополнительную информация, такую как ФИО собственника, адрес, площадь и другие атрибуты помещения, весовой коэффициент (для голосования) и т.д. Соответственно система должна строиться в зависимости от выбранного типа карты.
В заключении стоит вернуться к вопросу проведения собраний и сказать об этом еще пару слов. Понятно, что в общей системе такая подсистема "Собрание" должна быть выделена особо. При этом данная подсистема системы "Карта жителя" может быть представлена в виде двух вариантов – мобильная и стационарная.
Стационарной подсистемой можно оборудовать зал (залы), ориентировананные на проведения Общих собраний и собраний ТСЖ. При этом она может иметь развернутую систему голосования (несколько точек), и ТКП (табло коллективного пользования) для вывода результатов.
Мобильная подсистема в минимальной конфигурации может состоять из мобильного компьютера типа "Ноутбук" с подключенному к нему устройства считывания каты жителя и тремя кнопками для голосования ("За", "Против" и "Воздержался" соответственно). В расширенной может состоять и нескольких точек голосования (одного или нескольких компьютеров и нескольких устройств считывания и голосования).


Абашин Анатолий Валентинович
aab1aab1.narod.ru

Председатель должен уметь решать многие вопросы, возникающие в процессе деятельности ТСЖ. Не все из них оказываются простыми или приятными. Некоторые представляют собой настоящие проблемы, от своевременного решения которых зависит дальнейшая деятельность ТСЖ. Пожалуй, наименее приятными являются проблемы, которые создают сами жильцы тем, что не платят вовремя за коммунальные услуги или не осуществляют положенных взносов в установленные фонды. Когда человек стал председателем, ему приходится не то, чтобы забыть о прежних друзьях и любимых соседях, а просто приравнять всех. Требовать плату приходится и со злостных неплательщиков, и с тех, кто ими стал недавно, а раньше был любимым соседом. Поэтому эти заботы и не являются приятными. Председатель обязан со всеми уметь построить отношения. Его обязанности и талант руководителя должны обеспечить выстраивание корректных отношений с каждым собственником жилья, независимо от того, живет ли этот человек с вами на одной лестничной клетке или в соседнем подъезде. Получается, что председатель ТСЖ - это человек, который должен владеть не только навыками управления и организации, знаниями юридической базы, но и психологией отношений с людьми.
Как же поступает председатель в случае взыскания задолженности с собственников своего товарищества. Во-первых, он должен уведомить нарушителя в письменной форме о том, что за ним числится долг в определенном размере. Это уведомление не обязательно составлять в официальной форме, оно может быть написано в любом стиле, главное - не допускать хамства, угроз и некорректного отношения к человеку ни при каких условиях. Конкретно объясните нарушителю его вину. Укажите точные цифры и тот период, который остался неоплаченным нарушителем. Без малейшего намека на угрозы сообщите, что ждет должника в том случае, если и после получения уведомления от вас он не соизволит оплатить долг. Обязательно сделайте уведомление в двух экземплярах, один оставьте у себя. Потребуйте отправить уведомление заказным письмом с подтверждением получения адресатом. Все эти бумаги могут пригодиться в суде, если он состоится.
Председателю потребуется найти профессионально опытного юриста. Вообще, юрист не помешает ни одному ТСЖ с самого момента создания. А вот в разбирательствах с нарушителями и должниками вообще не обойтись без юриста. Лучше, если юрист будет абсолютно незаинтересованным лицом, независимым и профессиональным. Конечно, юриста лучше взять со стороны, чтобы он не являлся не собственником жилья в доме, ни арендатором, ни членом правления. Так не будет происходить смешивания личных и деловых отношений. Чтобы деятельность юриста была полностью правомерной, на его имя лучше оформить доверенность, заверенную нотариально, чтобы он мог сам оформлять все документы и выступать при необходимости в суде при разбирательствах с неплательщиками. Юрист может упростить схему взаимоотношений с собственниками. В данном случае именно юрист выступает стороной истца, поэтому личное общение с председателем может и не состояться, что позволит сохранить неконфликтные отношения между ним и жильцами.
Сначала юрист должен просто провести разъяснительную беседу с должником. Причем делать это нужно, опираясь на законодательную базу, а не на личные претензии и поручительство председателя. Должник должен понять, какие санкции к нему могут быть применены, если он так и будет продолжать бесплатно пользоваться поставленными коммунальными услугами. Обычно судебные разбирательства заканчиваются в пользу истца, поскольку закон всегда на стороне правопорядка и соблюдения долговых обязательств. Юрист должен не забыть объяснить, что сумма долга дополнится еще и суммой судебных издержек. Их возмещение полностью ложится на плечи ответчика.
После того, как предупреждение ответчику вынесено, разговоры проведены, права и обязанности разъяснены, истец ожжет подавать в суд. Если, конечно, ответчик не поспешил уплатить всю сумму долга или хотя бы ее часть по договоренности. Собираются юристом все документы, которые требуются для предъявления в суд. На протяжении пяти рабочих дней заявление будет принято, а го рассмотрение состоится в течение месяца.
Другие меры, такие как самостоятельное выселение или ограничение доступа к коммунальным услугам собственника, имеющего задолженность, недопустимо. В некоторых случаях отключение от ресурсообеспечения производят сами службы, которые предоставляют эти услуги. К примеру, отключение электроэнергии или водоснабжения могут провести энергонадзор или водоканал. Хотя их действия также расцениваются как незаконные. Но монополия на рынке предоставляемых услуг диктует свои условия, и любые попытки уклониться от оплаты за коммунальные услуги отрицательно сказывается только на самом потребителе.

В товариществах собственников жилья, как правило, всегда избирается самый грамотный и разбирающийся во всех вопросах представитель от жильцов многоквартирного дома. На первый взгляд может показаться, что именно от председателя зависит, насколько эффективным будет управление домом, как хорошо будут жить собственники квартир. Однако перекладывать всю вину на председателя за происходящее в многоквартирном доме не правильно. Он не может быть один ответственный за все то, что происходит в доме без участия остальных жильцов. И это не зависит от уровня его грамотности и компетентности.
Все, кто проживает в многоквартирном доме, должны понимать, осознавать свою долю ответственности за то, что происходит в доме. Именно от жильцов зависит то, насколько изменятся условия проживания их самих. Коллективное решение всех вопросов, своевременное и адекватное решение возникающих проблем позволит жильцам сделать условия своего проживания лучше. Именно эту деятельность и координирует председатель ТСЖ, одобряя или не соглашаясь с мнением большинства в доме. В многоквартирных домах, по сложившимся обычаям уже есть группа, которую представляют самые инициативные жители. Им больше всего не безразлична судьба дома и его дальнейшее существование.

В сознании каждого из жильцов дома должно изначально присутствовать осознание того, что именно он является важным лицом, которое может принимать решения, и от которого зависит будущее дома.
Чтобы получить в своем товариществе действительно грамотного и компетентного председателя, необходимо приложить немало усилий. Учитывать следует довольно много факторов, которые будут влиять на эффективность управления домом. Это и количество коммунальных служб, которыми оказываются разные услуги, и другие организации, производящие обслуживание внутридомовых сетей и реагирующие на поломки инженерного оборудования в доме. Важно, чтобы члены правления во главе с председателем могли выбрать себе такую компанию по предоставлению коммунальных услуг, которая сможет это делать на высшем уровне.
Хорошие и профессиональные управляющие лица всегда и везде востребованы. Однако не они одни способны решить проблемы дома. К примеру, перегоревшая лампочка может быть заменена коммунальными службами и без участия председателя ТСЖ. Сами жильцы, проявив активность, смогут настойчиво добиться решения данной проблемы непосредственно у представителей этой службы.
Председатель может оказать помощь действительно в том случае. Если коммунальные службы на протяжении длительного времени вообще не реагируют на обращения жильцов дома.
К примеру, в многоквартирном доме вышли из строя коммуникационные системы водоснабжения. Они могут быть починены в том случае, если поступит коллективная жалоба. Иногда на единичные обращения собственников жилья коммунальщики просто не обращают внимания. Поэтому в этом случае активность всех граждан весьма важна. Ведь взаимосвязанность всех сетей в доме трудно отрицать, они между собой соединены и образуют единую систему «питания» многоквартирного дома.
Почему именно письменное обращение граждан является более сильным аргументом в борьбе с недобросовестными коммунальщиками и ненадлежащим качеством предоставления услуг ими? Потому что письменное обращение-заявление – это обращение на законном уровне, которое требует решения проблемы или письменного ответа заявителю о неспособности ответчика устранить проблему. Обычно в заявлениях указывается правдивая информация, поэтому моно смело идти в другую организацию по решению подобных вопросов. Если коммунальщики не реагируют на обращение. В данном случае нельзя говорить о том, что каждый раз необходимо собирать общее собрание и требовать от всех жильцов подписания составленного заявления.
Не нужно полагаться на соседей и думать, что все решится благодаря их усилиям. Очень важно самостоятельно проявлять инициативу и максимум активности для того, чтобы устранить образовавшуюся проблему, ведь она непосредственно касается вас. Тем более не стоит полагаться на одного только председателя правления.
Чтобы обращаться в соответствующие службы пришлось гораздо реже, необходимо самостоятельно всем жильцам проявлять активность и следить за поддержанием чистоты в подъезде (чтобы, например, не пришлось вызывать инспекцию для отравления крыс), а также за работоспособностью инженерного оборудования (то есть производить ремонт и обслуживание сетей регулярно). Очень важно, чтобы любая, даже коллективная жалоба или письмо-заявление было составлено грамотно и корректно. Правильно составить обращение может помочь как раз председатель правления. К нему можно обратиться на последней стадии составления заявления, если это необходимо. Но проявление активности жильцами в любом случае является необходимым условием повышения эффективности управления домом.

Многие часто сталкивались с понятием «иждивенчество» в отношениях с близкими. Но существует ли такое понятие по отношению к соседям и жильцам многоквартирного дома? Оказывается, существует. Само понятие означает полную несостоятельность и перекладывание на плечи других обязанностей, в том числе и своих. Что касается статистических данных, то они свидетельствуют о том, что иждивенцами чаще всего считаются учащиеся, домохозяйки, дети, пенсионеры и инвалиды, студенты. Эти лица обычно находятся под полным или частичным содержанием своих родителей или лиц, осуществляющих опекунство.
В многоквартирных домах проживает большое количество граждан, которые не в состоянии обеспечить себя, живут за счет государственной помощи и помощи местной власти. Это вполне нормально, поскольку большая часть таких лиц – это пенсионеры или инвалиды, неспособные работать. Однако в многоквартирных домах существует еще и другая группа лиц, вполне работоспособная, дееспособная, имеет приличные заработки и относится к уровню дохода выше среднего. Можно привести в пример несколько таких ситуаций, когда в многоквартирных домах жители просто сознательно увиливают от выполнения своих обязанностей, которые касаются осуществления взносов и оплат.
Если в доме, который оснащен лифтом, произошла поломка этого оборудования, заявки на ремонт даются только некоторыми лицами. Кто-то переживает и постоянно требует от ответственной организации ремонта и обслуживания, перерасчета оплаты за месяц пользования. А кто-то просто ходит пешком в ожидании того, что скоро кто-нибудь сделает соответствующие заявления и лифт отремонтируют. Постоянная надежда на соседей на первый взгляд является избавлением других жильцов от обязанностей по надлежащему содержанию дома. Однако чуда может и не произойти, - лифт не заработает, если все будут просто сидеть и ждать, когда же кто-нибудь займется вопросом о поломке лифта.
Другая распространенная ситуация встречается тогда, когда во дворе перегорает лампочка. Темнота, которая пугает некоторых жильцов, в частности представительниц слабого пола, - это проблема, которая также решается отдельными лицами, проживающими в доме. Кто-то позвонит представителю ТСЖ, кто-то будет писать заявления в письменном виде, а кто-то совсем поленится что-то делать и будет ждать опять же помощи со стороны. Вот и снова получается. Что кто-то переживает о благоустройстве дома и двора, а кто-то живет за счет чужого беспокойства. Помните, что волшебства не бывает. Лампочка не сможет загореться, как ни в чем не бывало, если не предпринимать ничего и ждать, что коммунальщики придут и сами спросят, все ли в доме в порядке. Или пока соседи снова не напишут за весь дом одну жалобу…
Обычно есть в каждом доме такие жители, которые способны только на словах проявить свою активность. К примеру, во время поднятия в лифте до своего этажа житель многоквартирного дома может из солидарности возмущаться с другим соседом по поводу того, что сломался лифт или сгорела лампочка. Однако стоит ему выйти из лифта, как все его угрозы позвонить и поругаться с представителями ЖЕКа забываются.
Отдельную проблему представляют те лица, которые участвуют в процессе аренды квартиры в доме. Один из собственников сдал в арену квартиру какому-либо жителю. Сам же на территории дома владелец квартиры появляется очень редко, только для того, чтобы получить оплату с проживающего там лица за истекший период. Соответственно, его участие в общественной жизни никак не проявляется. В свою очередь, арендатор также отказывается принимать участие в общих собраниях и делать необходимые взносы в фонд управления многоквартирным домом, потому что он не считает себя собственником жилья, а также не знает, сколько еще здесь проживет и целесообразно ли делать взносы во все эти фонды.
Специалисты считают, что одной из самых главных проблем в каждом многоквартирном доме является недостаточность информированности жильцов о том, какие перспективы развития их ждут в случае активного участия в общественной жизни. Многие жильцы просто не знают о том, что пришло время платить за ремонт системы отопления. Это и обуславливает их низкую активность. А если заинтересовать каждого жильца в том, что необходимо повышать благоустройство не только собственной квартиры, а и дома в целом, то можно получить гораздо больший результат. Не стоит товариществу собственников жилья отчуждаться от жильцов и делать все по своему усмотрению. Необходимо максимально полно осведомлять проживающих о необходимости произвести ремонт или плановое обслуживание. Правлению ТСЖ просто необходимо всегда обсуждать проблемы с жильцами, иначе загадочность и таинственность просто вызовут недоверие и полное иждивение не нескольких, а большинства квартир.

Некоторые жители многоэтажных домов сами становились жертвами такой меры наказания за неуплату коммунальных платежей, как отключение от ресурсообеспечения, либо наверняка слышали, что такой способ борьбы с должниками существует и часто используется. В связи с тем, что в стране разбушевался экономический кризис, люди стали ощущать нехватку финансов, а потому стараются сэкономить именно на оплате коммунальных платежей. В свою очередь, компании, которые занимаются поставками ресурсов, просто прекращают выполнять свои обязательства, считая и будучи полностью уверенными в том, что они правы. Абоненты, которые стали должниками перед компаниями-поставщиками энергоресурсов или воды, газа или тепла, просто отключаются от сетей либо же могут частично быть отключены от услуги.
То, что у определенного ТСЖ появляются большие задолженности, свидетельствует о том, что некоторые собственники жилья не платят за потребление ресурсов. Возникает долг у собственника – следовательно, возникает долг у всего ТСЖ. В некоторых случаях ТСЖ сразу же старается погашать образовавшуюся задолженность за счет своих резервных капиталов. Есть еще такой вариант, который, к сожалению, встречается иногда. Образованное ТСЖ в лице правления, не совсем добросовестного и нечестного, не производит передачу всех полученных от собственников денежных средств предприятиям- поставщикам. Другими словами, ТСЖ – это просто мошенническая организация, которая присваивала все деньги себе, тем самым образовывая долги собственников жилья перед ресурсопоставляющими компаниями. В таких ситуациях оказываются даже две пострадавшие стороны: и поставщики ресурсов, которые бесплатно работали некий период времени, и потребители, которые отдали свои деньги, непонятно кому и зачем.
В тех законодательных документах, которыми регулируются отношения между собственниками жилья в многоквартирных домах, поставщиками ресурсов и самим ТСЖ, недостаточно четко определены обязательства всех трех сторон. Например, почему ТСЖ должно нести ответственность за тех, кто не желает платить полагающиеся коммунальные платежи? И вообще, как ТСЖ и члены правления могут потребовать плату с жильцов, как могут заставить погасить задолженность? Жесткие меры борьбы недопустимы, а разговоры за чашкой чая вряд ли помогут.
Вернемся к тому, что за долги подача ресурсов прекращается. Собственник жилья остается без света или воды. Однако это однозначно мера, которая считается незаконной и неправомерной. Даже по отношению к самым злостным неплательщикам. Чтобы иметь право отключить конкретную квартиру от энергоснабжения или водоотведения, необходимо предупредить о том, что компания-поставщик намерена это сделать в такой-то срок. В письменном заявлении указывается сумма, которую потребитель обязан уплатить коммунальному предприятию. Вот после того, как уведомление в письменной форме было вручено собственнику жилья, имеющему долг, можно спустя пять рабочих дней прекратить поставку ресурсов или ограничить их потребление. Если за указанный срок собственник все же согласится оплатить сумму долга, то его не будут отключать от поставки ресурсов. Если же должник не собирается вообще погашать долг, то он остается без коммунальных услуг, за которые должен, а также ждет приглашения в суд, где ему обязательно разъяснят его обязанности согласно договору получения тех или иных коммунальных услуг.
Хотя некоторые и категорически не согласны с тем, что прекращение подачи воды или отключение света является приемлемой мерой борьбы с долгами собственников жилья, она все равно применяется и даже имеет свой смысл. Почему собственники жилья могут себе позволить не выполнять обязательства и чувствовать при этом свою безнаказанность, а компании-поставщики должны при любых условиях предоставлять услуги? Между этими двумя объектами правоотношений нет пока четкого законодательного регулирования, поэтому и возникают конфликты. При этом, необходимо в полной мере учесть интересы и права всех собственников жилья, равно, как и компаний-поставщиков услуг. Может быть, необходимо вмешательство еще одной стороны, которая будет наблюдать за выполнением обязательств всеми сторонами договора.
В качестве вывода можно сказать, что причиной возникновения конфликтных ситуаций между собственниками жилья и поставщиками услуг является несовершенство законодательства. Только после того, как будет четко определена мера ответственности за образование задолженности для потребителя и мера наказания за прекращение подачи услуг для поставщика, можно будет наблюдать порядок в сфере предоставления коммунальных услуг.

Для того чтобы оптимизировать процедуру участия в общих собраниях и принятии решений всех жителей многоквартирного дома, можно избрать представителей этажей. Помимо того, что у каждого подъезда есть свой представитель, ответственный за множество факторов, большинство многоквартирных домов избирают еще и представителя этажа. В тех домах, где лестничная клетка одного этажа включает более чем семь квартир, можно избирать заместителя главного по этажу, однако это не всегда целесообразно.
Каждый этаж может отдельно проголосовать за того представителя, которого он хотел бы видеть своим главным. Для этого, можно, конечно и провести общие собрания подъезда или дома, однако чаще дело ограничивается именно самостоятельным избранием представителя. Всего в доме будет столько ответственных по этажам, сколько в нем подъездов и этажей.
Следует сразу отметить, что "должность" представителя этажа является добровольной, а не принудительной, эта работа не оплачивается, а ведется так сказать, на благо общественных интересов. Удобство назначаемых представителей этажа заключается в нескольких факторах. Например, они могут заменить тех жильцов, которые по определенным причинам не могут попасть на общее собрание. Представитель этажа может действовать от имени конкретного жильца. Если собрание нельзя провести в заочном режиме, то он может заменить несколько человек в своем лице, проведя опрос среди жильцов этажа с использованием мобильного почтового ящика или сбором подписей.
Представители этажа должны оперативно предоставлять сведения председателю ТСЖ о мнениях и пожеланиях жильцов. В свою очередь, каждый житель многоквартирного дома должен всегда быть в курсе о планируемых собраниях и всегда получать свежую информацию о деятельности самого правления. Поскольку избрание представителя на этаже происходит добровольно самими жильцами, а не назначается председателем, то это есть выражение интересов в первую очередь жильцов.
Пока вся информация, которая обязательна до доведения до всех жильцов, не будет передана всем, представители этажа не могут взять на себя обязательство выступать от имени какого-либо жильца. Проинформированность жильцов - это главная задача, за которой должны следить представители этажа. Нельзя допустить никакой скрытности информации.
Жители, которые согласились в лице того или иного человека видеть представителя этажа, должны в письменном виде дать свое согласие, то есть поставить подпись в соглашении о его назначении. На основании этого соглашения представитель этажа и получает право выступать от имени общих интересов жильцов.
Срок, в течение которого исполняет свои обязанности представитель этажа, не должен превышать один год. По истечении одного года можно продлить полномочия представителя, если в этом есть необходимость и сам он не отказывается от своих обязанностей. Если есть необходимость раньше срока освободить представителя этажа от исполнения своих обязанностей, то это решение может быть принято на обычном голосовании жильцов этажа. Если человек по своей воле желает прекратить исполнять обязательства, переезжает или дом вообще выходит из состава ТСЖ, то его работа, соответственно, автоматически прекращается. Если есть заместитель, то ему передаются все работы до избрания нового председателя.
Человек, который назначен ответственным за этаж, не должен быть знаком с государственными структурами и участвовать в подписании договоров, к примеру, с коммунальными службами и другими компаниями-подрядчиками. Его личные данные также не передаются в государственные инстанции в отличие от данных председателей и заместителей товариществ.
То, что на каждом этаже назначен представитель жильцов, вовсе не означает, что самим жильцам запрещено теперь участвовать в общих собраниях и голосовать за принятие решений. Каждый житель вправе самостоятельно высказывать свои пожелания и мнения, предложения и голосовать "за" или "против". В том случае, если житель все же не попадает на собрание, то правом решающего голоса обладает представитель этажа, даже если его мнение расходится с мнением заместителя.
Посредством избрания представителя этажа можно сделать минимальной необходимость собирать всех абсолютно жильцов в доме для проведения законного общего собрания. С его помощью можно повысить уровень проинформированности жильцов в вопросах деятельности ТСЖ и обеспечить удобство и быстроту в сборе подписей. Избрание ответственного человека на этаже - это еще один шаг к повышению комфорта и порядка в многоквартирном доме. Главное - доверие и уверенность в том, что избранный представитель будет действовать именно ради соблюдения интересов жильцов, а не только в своих собственных.

Не сумев выполнить свои обязательства по капитальному и текущему ремонту аварийного жилья, государство решило передать разваливающийся жилищный фонд на ответственность собственников жилья. В начале 1990-х годов жильцы с большой охотой начали приватизировать жильё, так как обладание недвижимостью сулит большие жизненные и правовые перспективы. Вы можете прописывать или не прописывать в своё жильё тех или иных родственников, вы можете давать жильё под залог обеспечения кредита либо продавать его, выручая существенные денежные средства. Вы можете завещать его, кому хотите, вы, наконец, можете обеспечить достойную старость и угасание, будучи одиноким.

Но одежда прав шьётся на подкладке обязанностей. Кроме права реализовать жильё, вы имеете теперь неотъемлемую обязанность содержать его в целости и сохранности, охраняя права других жильцов. Вы можете делать перепланировку с учётом норм закона и пожеланий ваших соседей. Но будучи собственником жилья, вы можете иметь с него стабильный рентный доход.

Это привлекательные стороны обладания жильём. Есть и обременения. Вы должны платить налог на недвижимость, который будет увеличиваться с каждым годом, как это принято в цивилизованном мире. И, в конце концов, вы должны распоряжаться тем имуществом, которое находится вне вашей квартиры, но без которого нет вашего комфорта и благосостояния - то есть общедомовыми коммуникациями, техническими помещениями, стенами и крышей дома, а также придомовой территорией. Если это не возьмёте на себя вы, этим займётся кто-то другой, а ведь доверие к государственным и приближённым к ним бизнес-структурам неуклонно падает. Состоятельные люди, если и приобретают недвижимость, то за границами России, в тех странах, где законодательство стоит на страже собственника.

Нужно донести эти факты до сознания собственников помещений. Нужно, как угодно, побудить жителей муниципальных и ведомственных квартир приватизировать жильё. Нужно образовать кондоминиум, закрытую среду обитания, где распоряжаются только жильцы, а никакие муниципальные структуры. Нужно привить людям психологию собственника, показать, что их ответственность ограничена не входной дверью квартиры, а входной дверью дома.

Это наиболее просто делать в старом доме (1960-1970-х годов выпуска), населённых людьми одной общественной страты, желательно, если квартиры в доме не продаются посторонним людям, а жильцы лично знают друг друга не одно десятилетие. Необходим харизматичный человек (инициатор собрания, который потом обязательно станет председателем ТСЖ), желательно освобождённый. Это может быть пенсионер МВД, КГБ или профессиональный строитель. Личные качества имеют первостепенное значение.

1. Донесите до сознания людей, что коль скоро вы приватизируете придомовую территорию, то на ней (без согласия жильцов) не будет никаких автостоянок, шашлычных, саун либо небоскрёбов. Если государству потребуется изъять эту землю под собственные нужды (строительство объектов саммита во Владивостоке 2012 года либо в Сочи под Олимпиаду 2014 года), то земля будет выкуплена по рыночной, а не по кадастровой стоимости!
2. Вы сами сможете планировать использование общедомовых помещений и придомовой территории под свои нужды.
3. Вы сможете сделать легальную парковку личного автотранспорта прямо под окнами. Вы предоставите земельные участки под гаражи, которые потом никто не тронет!
4. Вы сможете размещать наружную рекламу на стенах дома, сдавать в аренду цокольные помещения магазинов (если они есть), чердаки, технические помещения. Доход от этих сделок пойдёт сначала на капитальный ремонт (будет уничтожена сырость, грибок в подъезде, будут заменены надоевшие лифтовые кабины, навсегда будет решён вопрос с вечно протекающей крышей, с порывами труб снабжения и отключением горячей воды на неопределённый срок), возможно, будет сдана земля (по рыночной стоимости) под объекты малого бизнеса, и доход пойдёт на дотации жильцам по оплате коммунальных услуг. Возможно, навсегда будет отменена квартплата!
5. Расскажите людям, что ТСЖ будет расширяться, беря под управление соседние дома, и чем раньше будет приобретён опыт управления, тем проще жильцам данного дома будет решать свои проблемы, хотя бы за счёт вновь присоединённых домов. Дайте понять, что то, что сегодня делается добровольно, завтра будет навязано в принудительном порядке.
6. Убедите людей, что чем крупнее структура, тем меньше удельные затраты на персонал. Чем больше будет членов ТСЖ, тем больше будет взносов, тем сильнее экономически будет ТСЖ, тем более глобальные задачи сможет оно решать. Кто не успел - тот опоздал и вечно будет плестись в хвосте!

Хотя бы на первом этапе нужна безукоризненная честность людей, избранных в правление и ревизионную комиссию ТСЖ. Ищите людей, имеющих личные и деловые связи с Администрацией города, выращивайте свои кадры. Чем дольше и успешнее проработает ваш председатель ТСЖ, тем больше опыта у него будет. Постарайтесь ориентировать его на вечную работу в таком качестве, дайте понять, что вознаграждение за труд будет достойное.

Главное помнить, что ТСЖ - это не сиюминутная конъюнктура, это навсегда. Как показывает опыт, существующие ТСЖ не ликвидируются, а значит, за ними будущее!