Договор управления многоквартирным домом
Пункт 1 ч. 1 ст. 137 ЖК предоставляет ТСЖ право заключить договор управления многоквартирным домом. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (органов управления ТСЖ) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме гражданам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч. 2 ст. 162 ЖК).
Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В договоре управления многоквартирным домом должны указываться:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения данного перечня, а также перечень коммунальных услуг, предоставляемые управляющей организацией;
3) порядок определения цены договора, размера оплаты за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения этой оплаты;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязанностей по договору управления.
Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются равными для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.
Если другое не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация должна приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания. Ежегодно в течение первого квартала текущего года управляющая организация представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом должна передать техническую документацию на многоквартирный дом и другие связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации или ТСЖ.
Можно назвать следующие задачи управления многоквартирными домами:
- обеспечение надлежащего содержания и ремонта общего имущества дома;
- создание необходимых условий для проживания граждан;
- обеспечение жильцов дома коммунальными и иными услугами;
- контроль качества предоставляемых услуг;
- ресурсосбережение;
- обеспечение сохранности общего имущества дома;
- приращение общедолевой собственности;
- извлечение дохода в интересах собственников от использования общего имущества дома;
- снижение проживающим в доме размера обязательных платежей.
Управление многоквартирным домом также включает в себя:
- организацию содержания и ремонта дома в соответствии с требованиями, установленными правилами содержания и ремонта общего имущества многоквартирных домов, техническими регламентами и стандартами обслуживания;
- организацию предоставления собственникам помещений коммунальных услуг в соответствии с правилами, принимаемыми Правительством РФ;
- координацию действий специализированных организаций по предоставлению услуг собственникам помещений многоквартирного дома;
- организацию начисления и сбора оплат за предоставление жилищных и коммунальных услуг, в том числе других целевых взносов;
- организацию распределения расходов на содержание и ремонт многоквартирного дома;
- организацию использования общего имущества многоквартирного дома, в том числе помещений, находящихся в общей долевой собственности, в соответствии с решениями общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
- представление интересов собственников в реализации их прав владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности;
- проведение мероприятий по рациональному использованию и экономии энергоресурсов;
- проведение мероприятий по обеспечению безопасности проживания граждан и сохранению общего имущества в многоквартирном доме;
- иные мероприятия, связанные с созданием комфортных условий, для проживания граждан в многоквартирном доме.
Успешное распределение названных функций между различными организациями является основной проблемой управления собственностью. Большая часть функций управления может успешно осуществляться самими товариществами собственников жилья.
По договору управления многоквартирным домом управляющей организации передается ряд обязательств правления ТСЖ, а именно:
- предоставление услуг и осуществление работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений;
- заключение договоров от имени ТСЖ, в том числе о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений, не являющихся членами ТСЖ, а также на обслуживание, эксплуатацию и текущий ремонт общего имущества дома, предоставление коммунальных и других услуг с различными организациями в интересах собственников помещений многоквартирного дома;
- обеспечение проведения работ по капитальному ремонту общего имущества в соответствии с решением общего собрания собственников помещений;
- предложение на утверждение собранию членов ТСЖ сведений о сроках начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов, внесение других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта;
- предоставление членам ТСЖ по их письменному запросу сведений о выполненных работах и оказанных услугах;
- обеспечение соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
- принятие мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
- заключение договоров, во исполнение решений общего собрания, в том числе о сдаче в аренду общего имущества дома, включая размещение рекламоносителей с использованием общего имущества дома и передаче других прав на общее имущество;
- представительство ТСЖ во взаимоотношениях с третьими лицами;
- ведение бухгалтерского учета, составление и направление бухгалтерской отчетности ТСЖ в налоговые органы;
- начисление и сбор оплаты со всех собственников жилых и нежилых помещений в доме за предоставление услуг и осуществление работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества, предоставление коммунальных услуг, начисление и сбор взносов с членов ТСЖ, установленных решением общего собрания;
- начисление и сбор платы со всех собственников жилых и нежилых помещений;
- составление годового финансового плана ТСЖ и представление его на утверждение ежегодному общему собранию членов ТСЖ;
- ежегодный отчет перед общим собранием по вопросам деятельности ТСЖ, в том числе финансовой, в связи с исполнением управляющей организацией своих обязательств по договору;
- ежегодное составление и представление общему собранию смет доходов и расходов;
- контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных платежей и взносов;
- обеспечение выполнения всеми собственниками помещений в доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество, а также взыскание с собственников помещений задолженности в судебном порядке;
- получение бюджетных средств, предоставляемых ТСЖ в соответствии с действующим законодательством, и обеспечение их расходов в соответствии с целевым назначением.
Оплата ТСЖ управляющей организации по договору управления многоквартирным домом состоит из нескольких видов платежей:
а) оплаты собственников жилых помещений за содержание и текущий ремонт общего имущества;
б) оплаты собственников нежилых помещений за содержание и текущий ремонт общего имущества;
в) оплаты собственников жилых помещений за предоставленные коммунальные услуги;
г) оплаты собственников нежилых помещений за услуги по энергоснабжению;
д) оплаты собственников жилых помещений за вывоз твердых бытовых отходов;
е) полученных ТСЖ субсидий, субвенций, дотаций, финансовой помощи и др., предоставленных в согласно действующему законодательству.
Так собственники помещений в многоквартирных домах должны еще на стадии создания ТСЖ оценить перспективу будущего управления домом. При наличии ТСЖ более выгодным выглядит непосредственное заключение им договоров на предоставление коммунальных услуг и на предоставление жилищных услуг. В то же время заключение договора с управляющей компанией подразумевает привлечение специалистов в области ЖКХ к управлению домом. Вместе с тем правовой статус ТСЖ позволяет ему заключать срочные договоры (трудовые и гражданско-правовые) с теми специалистами, услуги которых требуются: это могут быть как специалисты в области юриспруденции, экономики, ЖКХ, так и лица, непосредственно обеспечивающие функционирование дома (сантехник, электрик и пр.).
Передача дома в управление ТСЖ
После государственной регистрации ТСЖ осуществляется передача дома в управление ТСЖ. Порядок передачи дома Жилищным кодексом не описывается подробно, но в различных российских регионах принимаются местные нормативные акты по вопросам передачи домов в управление ТСЖ. Например, в Санкт-Петербурге распоряжением Жилищного комитета от 1 марта 2005 г. N 21-р утверждено Положение о порядке передачи многоквартирных домов в управление уполномоченных собственниками управляющих организаций.
Если в доме учреждено ТСЖ, то основанием для передачи дома в его управление выступает свидетельство о государственной регистрации ТСЖ.. Председатель ТСЖ обращается с заявлением о передаче дома в управление в жилищную организацию, ранее управлявшую домом. К заявлению должны быть приложены:
- нотариально заверенная копия протокола общего собрания собственников жилья;
- устав ТСЖ;
- свидетельство о государственной регистрации ТСЖ;
- документ, подтверждающий полномочия заявителя.
Передача дома в управление ТСЖ осуществляется специально созданной комиссией, с участием представителей жилищных органов (например, в Санкт-Петербурге - представителей ГУ Жилищное агентство) и органов управления ТСЖ. Здание передается по акту приемки-передачи с приложением технической документации на здание, в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170.
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда выделяют техническую документацию долговременного хранения, к ней относятся:
- план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
- проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;
- акты приемки жилых домов от строительных организаций;
- акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
- схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);
- паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
- паспорта лифтового хозяйства;
- паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;
- исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).
Техническая документация длительного хранящаяся должна исправляться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции и т.п.
В состав документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия, входят:
- сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
- акты технических осмотров;
- журналы заявок жителей;
- протоколы измерения сопротивления электросетей;
- протоколы измерения вентиляции.
С того момента, как ТСЖ приняло дом в управление, ТСЖ вправе от имени собственников многоквартирного дома заключать договоры с организациями-поставщиками коммунальных услуг и специализированными подрядными организациями, а также начислять соответствующие платежи за оказание жилищных и коммунальных услуг собственникам, арендаторам и нанимателям помещений дома в соответствии с действующим законодательством.
Для организации деятельности ТСЖ после проведения его государственной регистрации необходимо оформить документы на земельный участок и прилегающую к дому территорию. В большинстве многоквартирных домов, в которых организованы ТСЖ, люди стремятся выгородить прилегающую территорию. При выгородке прилегающей территории ее можно благоустроить - построить детскую площадку, автостоянку, посадить деревья и пр. Помимо этого, в больших городах имеются еще и некоторые соображения безопасности: в такой ситуации существенно понижается риск проникновения на территорию дома посторонних лиц.
Очередность оформления документов на земельный участок регулируется на общем уровне нормами Земельного кодекса РФ и Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а на местном - нормативными актами, принятыми в субъектах РФ. Например, распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от 29 марта 2005 г. N 25-рп утверждено Положение о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга и организаций при формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Согласно этому Положению, в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству должны представляться следующие документы:
1) заявление о формировании земельного участка;
2) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий сведения:
- о собственниках помещений в многоквартирном доме, принявших участие в общем собрании, и количестве голосов, которыми обладают указанные собственники;
- о повестке дня общего собрания;
- о решении об обращении в Комитет за формированием земельного участка с указанием количества голосов, которыми принято данное решение, и уполномоченного лица;
3) справка о размерах площадей помещений в многоквартирном доме, выданная государственным учреждением "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (ГУИОН);
4) копия документов об отводе земельного участка (при наличии).
Заявление регистрируется, после чего в пятидневный срок формируется дело по земельному участку, направляются запросы (в ГУ ФРС о предоставлении информации о зарегистрированных правах на помещения в многоквартирном доме, в КГА о предоставлении сведений об обременениях земельного участка, в КГИОП о предоставлении сведений об отнесении к числу объектов (выявленных объектов) культурного наследия многоквартирного дома или земельного участка, на котором он расположен, об особенностях, составляющих предмет охраны указанного имущества как объекта (выявленного объекта) культурного наследия, и обязательствах по его сохранению). Далее, КГА (комитет по градостроительству и архитектуре) в течение 30 дней представляет заключение о границах земельного участка и ограничениях (обременениях, сервитутах) земельного участка. Обязательным приложением к заключению является схема земельного участка в масштабе 1:2000, где указываются ориентировочные границы земельного участка. КГИОП в 10-дневный срок с момента получения запроса из Комитета по земельным ресурсам и землеустройству представляет заключение об отнесении к числу объектов (выявленных объектов) культурного наследия многоквартирного дома или земельного участка, на котором он расположен, об особенностях, составляющих предмет охраны указанного имущества как объекта (выявленного объекта) культурного наследия, и обязанностях по его сохранению.
Затем Комитет по земельным ресурсам и землеустройству выдает топогеодезической организации техническое задание на проведение работ по межеванию земельного участка. С топогеодезической организацией заключается специальный договор.
В двадцатидневный срок с момента приемки документации о межевании земельного участка Комитет по земельным ресурсам издает распоряжение об утверждении границ земельного участка и обеспечивает проведение кадастрового учета земельного участка в органе, осуществляющем ведение Государственного земельного кадастра Санкт-Петербурга.
По результатам всех этих действий председатель ТСЖ или другое лицо, уполномоченное ТСЖ, получает из Комитета по земельным ресурсам следующие документы:
- копию распоряжения Комитета об утверждении границ земельного участка;
- кадастровый план земельного участка (в двух экземплярах).
Потом, после регистрации ТСЖ его председателю необходимо обратиться с заявлением в органы государственной статистики о включении в состав Единого государственного реестра предприятий и организаций (ЕГРПО) и присвоении кодов общероссийских классификаторов. Помимо того, ТСЖ должно уведомить о своем создании Фонд социального страхования РФ через его территориальный орган.
Затем, заключаются следующие договоры:
- договор управления многоквартирным домом с членами ТСЖ;
- договор о содержании и ремонте общего имущества с собственниками, не являющимися членами ТСЖ.
После этих действий ТСЖ должно заключить договоры с организациями, предоставляющими коммунальные услуги. Согласно Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденным Постановлением Правительства РФ 23 мая 2006 г., коммунальные услуги - это деятельность по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению, обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях. Ст. 162 ЖК предоставляет ТСЖ две возможности: или непосредственно выступать стороной договора с исполнителями коммунальных услуг, или заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией.
Согласно ст. 539 ГК по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязана подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется производить оплату за принятую энергию, в том числе соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии. Договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и иного необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии. Энергоснабжающая организация обязана подавать абоненту энергию через присоединенную сеть в количестве, предусмотренном договором энергоснабжения, и с соблюдением режима подачи, согласованного сторонами. Количество поданной абоненту и использованной им энергии определяется в соответствии с данными учета о ее фактическом потреблении. Качество подаваемой энергии обязано соответствовать требованиям, установленным государственными стандартами и другими обязательными правилами или предусмотренным договором энергоснабжения. К отношениям, связанным со снабжением через присоединенную сеть газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими товарами, правила о договоре энергоснабжения применяются, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства.
Если ТСЖ напрямую заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями ("Водоканал", "Спецтранс" и т.п.), стоимость услуг значительно дешевле, чем при наличии посредника в виде управляющей организации.
Если же ТСЖ заключило договор об управлении домом с управляющей организацией, возникает следующая ситуация. По договору управления многоквартирным домам управляющей организации передается ряд обязанностей правления ТСЖ.
1) это обязанности, установленные ст. 138 ЖК, регламентирующей сущность деятельности ТСЖ:
- предоставление услуг и осуществление работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений;
- заключение договоров от имени ТСЖ, в том числе о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений, не являющимися членами ТСЖ, а также на обслуживание, эксплуатацию и текущий ремонт общего имущества дома, предоставление коммунальных и иных услуг с иными организациями в интересах собственников помещений многоквартирного дома;
- обеспечение проведения работ по капитальному ремонту общего имущества в соответствии с решением общего собрания собственников помещений;
- предложение на утверждение общему собранию членов ТСЖ сведений о сроках начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов, внесение других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта;
- предоставление членам ТСЖ по их письменному запросу сведений о выполненных работах и оказанных услугах;
- обеспечение соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
- принятие мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
- заключение договоров, во исполнение решений общего собрания, в том числе о сдаче в аренду общего имущества дома, включая размещение рекламоносителей с использованием общего имущества дома, и передаче иных прав на общее имущество;
- представительство ТСЖ во взаимоотношениях с третьими лицами.
2) это полномочия, связанные с финансово-хозяйственной деятельностью ТСЖ:
- ведение бухгалтерского учета, составление и направление бухгалтерской отчетности ТСЖ в налоговые органы;
- начисление и сбор платы со всех собственников жилых и нежилых помещений в доме за предоставление услуг и осуществление работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества, предоставление коммунальных услуг, начисление и сбор взносов с членов ТСЖ, установленных решением общего собрания;
- начисление и сбор платы со всех собственников жилых и нежилых помещений;
- составление годового финансового плана ТСЖ и предоставление его на утверждение ежегодному общему собранию членов ТСЖ;
- ежегодный отчет перед общим собранием по вопросам деятельности ТСЖ, в том числе финансовой, в связи с исполнением управляющей организацией своих обязательств по договору;
- ежегодное составление и представление общему собранию смет доходов и расходов;
- контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных платежей и взносов;
- обеспечение выполнения всеми собственниками помещений в доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество, в том числе взыскание с собственников помещений задолженности в судебном порядке;
- получение бюджетных средств (субсидий, финансовой помощи), предоставляемых ТСЖ в соответствии с действующим законодательством, и обеспечение их расходов в соответствии с целевым назначением.
3) на управляющую организацию возлагается:
- созыв и организация проведения ежегодного общего собрания членов ТСЖ;
- ведение списка членов ТСЖ, а также делопроизводства.
В сущности, передача этих полномочий от правления ТСЖ к сторонней организации и облегчает работу правления (нельзя надеяться на то, что члены правления ТСЖ - профессионалы, хорошо подготовленные в сфере ЖКХ), и ставит на профессиональную основу рынок оказания коммунальных услуг.
Помимо договоров с ресурсоснабжающими организациями ТСЖ должно заключить и другие договоры, необходимые в интересах жильцов: договор на охрану, на установку и использование общей телевизионной антенны и пр.
После заключения договоров ТСЖ предоставляет в администрацию района перечень договоров с указанием даты, номера договора и организации, с которой этот договор заключен.
Поскольку ТСЖ является юридическим лицом, необходимо обратить внимание на перечень документов, которые должны храниться в архиве ТСЖ:
- устав ТСЖ;
- свидетельство о внесении ТСЖ в Единый государственный реестр юридических лиц;
- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
- документ о землепользовании;
- извещение страхователю во внебюджетных фондах: Пенсионный фонд, Фонд социального страхования;
- письмо органов статистики о присвоении кодов: ОКПО, СОАТО, СООГУ, ОКОНХ, ОКОПФ/ОКФС;
- печать, угловой штамп;
- паспорт домовладения, технический паспорт дома;
- паспорта на лифты (при наличии в доме лифтов);
- техническая документация (схемы внутридомовых инженерных сетей, планировки);
- договоры на техническое и санитарное обслуживание дома, предоставление коммунальных и других услуг;
- финансово-бухгалтерские документы;
- переписка ТСЖ, входящая и исходящая.
После регистрации ТСЖ желательно открыть расчетный счет в банке, для чего необходимо представить следующие документы:
- нотариально заверенную копию устава ТСЖ;
- выписку из протокола общего собрания, заверенную председателем ТСЖ;
- копию постоянного свидетельства о регистрации, заверенную в налоговой инспекции;
- справку из налоговой инспекции;
- два экземпляра карточки образцов подписей (председателя товарищества и главного бухгалтера), заверенные нотариально;
- приказ о назначении главного бухгалтера;
- выписку из протокола общего собрания об избрании председателя ТСЖ;
- заявление на открытие счета.
Договор с банком составляется в двух экземплярах, по числу сторон. Договор банковского счета регламентирован ст. 845 ГК РФ.
Согласно договору банковского счета банк обязуется принимать и зачислять поступающие на счет, открытый клиенту, денежные средства, выполнять распоряжения клиента о перечислении и выдаче соответствующих сумм со счета и проведении других операций по счету. Банк обязан заключить договор банковского счета с клиентом, обратившимся с предложением открыть счет на объявленных банком для открытия счетов данного вида условиях, соответствующих требованиям, предусмотренным законом, и установленными в соответствии с ним банковскими правилами. Банк не вправе отказать в открытии счета, совершение соответствующих операций по которому предусмотрено законом, учредительными документами банка и выданным ему разрешением (лицензией), за исключением случаев, когда такой отказ вызван отсутствием у банка возможности принять на банковское обслуживание либо допускается законом либо другими правовыми актами.
Хозяйственная деятельность ТСЖ
Хозяйственную деятельность ТСЖ можно осуществлять по одной из трех схем.
1) Все функции по управлению ТСЖ переданы в управление - Жилкомсервису или частной компании. А управляющая компания заключает договоры с поставщиками ресурсов и услуг и расплачивается с ними. Средства от жителей идут к управленцам. Товарищество носит формальный характер.
2) Управляющей компании передается часть функций, и она заключает договоры только на эти функции. Часть функций остается за ТСЖ, и товарищество заключает договоры на эти функции как юридическое лицо от своего имени или от имени и по поручению собственников.
3) Самоуправление: функции по управлению ТСЖ оставило за собой. Товарищество само заключает все договоры. Жители перечисляют деньги на счет ТСЖ.
Хозяйственная деятельность ТСЖ должна быть указана в его уставе.
Первым из них выступает обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме. ТСЖ может самостоятельно обеспечить организацию технической эксплуатации дома или заключить договор на содержание и эксплуатацию дома с управляющей организацией. Эффективное использование имеющихся финансовых средств при самостоятельном обслуживании дома и его инженерных коммуникаций может повысить качество обслуживания и снизить затраты населения проживающего в доме. При добросовестном и квалифицированном руководстве ТСЖ располагает реальными возможностями для снижения издержек на управление и содержание общего имущества. За счет рационального использования средств производят частичный капитальный ремонт жилых домов, устанавливают домофоны, приборы учета потребления тепла, воды. ТСЖ может выступать заказчиком на оказание услуг по эксплуатации, ремонту, надстройке и реконструкции помещений, зданий и сооружений; заключать договоры, контракты, соглашения с гражданами и юридическими лицами согласно целям своей деятельности; проводить мероприятия по благоустройству придомовой территории; обеспечивать соблюдение домовладельцами и членами их семей, а также арендаторами и нанимателями правил пользования жилыми и нежилыми помещениями, местами общего пользования.
Вторым видом хозяйственной деятельности, разрешенной ТСЖ, является строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества. К этим объектам можно отнести автостоянку, детскую площадку и пр.
Последний вид хозяйственной деятельности ТСЖ - это сдача в аренду или внаем части общего имущества в многоквартирном доме. Для того, чтобы товарищество могло сдать в аренду какое-либо помещение, сначала общее собрание участников ТСЖ должно определить, какие площади и кому именно члены товарищества готовы предоставить внаем, на какой срок и за какую арендную плату. Все остальные условия договора, не имеющие принципиально важного значения для членов ТСЖ, способен внести в договор юрист, которому товарищество закажет договор аренды. Составление данного договора обойдется в некоторую сумму, впоследствии этот договор можно будет использовать как типовой для всех арендаторов. Поскольку вопрос о сдаче помещений в аренду относится к компетенции общего собрания, соответствующее решение принимается относительно каждого арендатора. В противном случае недовольные члены товарищества вправе оспорить законность нахождения арендаторов в здании.
Законодательством разрешена сдача в аренду только общих помещений дома и только по решению общего собрания членов ТСЖ. Поэтому с особым вниманием надо относиться к вопросам законности проведения собрания и правильности оформления его решений. Если на собрании присутствует менее половины членов ТСЖ, оно не правомочно принимать какие-либо решения. Нельзя сдавать пустующие квартиры. Они не могут считаться общей собственностью, следовательно, не подлежат сдаче в аренду. Что касается самих арендаторов, то нужно учитывать, что разместить в жилом доме какое-либо производственное предприятие никто не позволит. Это нарушит интересы не только членов товарищества, но и жильцов окрестных домов. При устройстве развлекательных заведений следует отдельно оговорить в договоре аренды не только график их работы, но и обязанности по дополнительному оборудованию арендуемого помещения. Для сохранения покоя жильцов такие арендаторы могут оборудовать помещения шумопоглощающими панелями, которые не пропустят нежелательные звуки в квартиры.
Функции ТСЖ по обеспечению оплаты коммунальных услуг и расходов на содержание общего имущества
в многоквартирном доме
Часть 1 ст. 30 ЖК устанавливает, что собственник жилого помещения осуществляет функции по владению, пользованию и распоряжению жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. А поскольку одновременно с правом собственности на жилое помещение появляется и доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, то основное предназначение ТСЖ сводится к функциям по управлению домом.
Для осуществления этих функций устанавливается размер обязательных платежей и взносов членов ТСЖ, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества. Он определяется органами управления ТСЖ в соответствии с его уставом.
Часть 2 ст. 154 ЖК устанавливает, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) оплату за содержание и ремонт жилого помещения, которая включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) оплату за коммунальные услуги.
Управление ТСЖ должно обеспечивать своевременное и полное внесение этих платежей. Часть 5 ст. 155 ЖК говорит о том, что члены ТСЖ вносят обязательные платежи и взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления ТСЖ. Таким образом, в уставе ТСЖ должен быть предусмотрен механизм внесения этих платежей. Если в уставе предусмотреть его подробно не представилось возможным, то после заключения договоров с исполнителями коммунальных услуг следует довести содержание этих договоров до всех членов ТСЖ, с указанием на конкретные сроки внесения платежей и их размеры.
Если в доме создано ТСЖ, то собственники помещений, не являющиеся его членами, обязаны соблюдать условия договоров, заключенных ТСЖ с исполнителями коммунальных услуг. Часть 6 ст. 155 ЖК требует, чтобы они вносили плату за жилое помещение и коммунальные услуги в порядке, установленном договорами, заключенными ТСЖ. Правление ТСЖ как исполнительный орган, осуществляющий текущее руководство, должно вести работу по исполнению этого требования.
В многоквартирном доме часть жилых помещений может находиться в собственности государства. Если ТСЖ, создающиеся в новых домах, как правило, работают только с собственниками, то здесь ситуация несколько другая, требующая вмешательства со стороны государства. Для поддержки и развития ТСЖ распоряжением Жилищного комитета Санкт-Петербурга от 14 февраля 2006 г. N 10-р утвержден Примерный договор на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирных домов, находящихся в управлении ЖСК, ЖК, ТСЖ, в которых расположены помещения, являющиеся собственностью Санкт-Петербурга, и предоставление коммунальных услуг. По этому договору жилищные органы выступают заказчиком, а ТСЖ, ЖСК, ЖК - исполнителями, которым поручаются обязанности по содержанию и текущему ремонту доли Санкт-Петербурга в общем имуществе.
В связи с этим на ТСЖ возлагаются обязательства:
- обеспечивать надлежащее содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, в частности управление многоквартирным домом, в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, в том числе обеспечение предоставления услуг по содержанию придомовой территории, чистке мусоропроводов, уборке лестничных клеток, вывозу твердых бытовых отходов, техническому обслуживанию и ремонту лифтов, содержанию и ремонту кодового замка, ПЗУ и АППЗ;
- проводить текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома;
- принимать решения о порядке и условиях содержания и текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома;
- вести и хранить техническую, бухгалтерскую, статистическую, хозяйственно-финансовую и иную документацию, связанную с исполнением Договора;
- отчитываться пер
