Общее собрание собственников многоквартирного дома — согласно нынешнему законодательству1, высший орган управления многоквартирным домом. Официально ЖК РФ обязывает организовывать его не реже одного раза в год2. Между тем, по оценкам ряда экспертов, в большинстве наших многоквартирных домов провести общее собрание собственников физически невозможно вследствие разобщенности и аморфности собственников, а также непонимания последними своих прав.
Интересно, что этот факт, равно как и массовую фальсификацию собраний, зачастую признают и сами органы государственной власти — например, в лице Генеральной прокуратуры РФ3. Согласно ее официальным оценкам, в ходе прошедшего выбора управляющих компаний решения общих собраний собственников многоквартирных домов были сфальсифицированы
на 95%.
Оглавление.
I. Основные полномочия общего собрания собственников.
II. Наличие кворума.
III. Легитимность голосования.
IV. Перевод квадратных метров в голоса.
V. Распространенные виды общего собрания собственников многоквартирного дома.
VI. Порядок организации общего собрания собственников в МКД.
VII. Примерный сценарий организации и проведения общего собрания в многоквартирном доме.
I. Основные полномочия общего собрания
в многоквартирном доме
▪ Выбор формы управления многоквартирным домом;
▪ выбор управляющей компании для МКД — если собственниками избрана форма управления управляющей организацией;
▪ утверждение тарифа на содержание и ремонт жилья;
▪ принятие решения о начале капитального ремонта;
▪ решение других вопросов, связанных
с эксплуатацией и управлением общим имуществом здания.
Примечание: исполнять решение общего собрания должны все собственники многоквартирного дома, в том числе — и не принявшие в нем участия.
II. Наличие кворума
Общее собрание будет признано состоявшимся, если на него пришли, как минимум, собственники 51% площадей квартир или нежилых помещений (50%+1) данного многоквартирного дома. Таким образом, если, например, в здании 40% квартир не приватизировано и за них голосовал представитель городской власти, то для необходимого кворума на общее собрание должны прийти еще, как минимум, собственники 11% жилых и нежилых помещений. Если 11% площадей данного МКД занимает, например, расположенный на первом этаже магазин, хозяин которого также пришел на общее собрание, мероприятие будет считаться состоявшимся, хотя на нем присутствовало лишь два собственника. Подушная численность самих присутствующих на наличие-отсутствие кворума не влияет, главное — сколько за каждым числится квадратных метров.
Наличие кворума прошедшего собрания вычисляется по формуле4:
Х = (∑Sk × 100%) : S0
∑Sk — площади помещений собственников, пришедших на общее собрание.
S0 — общая полезная площадь помещений многоквартирного дома.
Соответственно, если Х > 50, де-юре общее собрание собственников состоялось, если Х≤ 50, его придется организовывать повторно.
III. Легитимность голосования
Вынесенные на общее собрание собственников решения признаются вступившими в силу, если за них проголосовали домовладельцы, которым принадлежит более 50% площадей в данном многоквартирном доме от общей численности площадей присутствующих домовладельцев (см. раздел II.).
Таким образом, в доме может сложиться следующая ситуация:
а) на общее собрание пришли собственники 51% площадей МКД;
б) из пришедших на общее собрание за выбор управляющей компании «Рога и копыта» проголосовал 51% «площадей» пришедших площадей — т. е. менее 50% собственников площадей всего многоквартирного дома.
Однако такое решение все равно является законным, «Рога и копыта» могут смело заходить в многоквартирный дом. По аналогичному принципу на общих собраниях собственников рассматриваются практически все вопросы.
Исключение — создание ТСЖ. За организацию товарищества должны проголосовать собственники более 50% кв. метров всего дома — независимо от численности кв. метров, «пришедших» на общее собрание. Таким образом, если здесь было 50% кв. метров
плюс еще 1 кв. метр, в данном случае созданное товарищество будет законным, только при его единогласной поддержке всеми присутствующими.
Данный принцип распространяется только непосредственно на создание товарищества, все остальные организационные вопросы по дальнейшему функционированию ТСЖ (выбор членов правления и ревизионной комиссии) осуществляются так же, как и в случае с УК «Рога и копыта».
И наконец, отметим еще тот факт, что владельцы нежилых помещений также имеют право голосовать на общих собраниях за или против создания ТСЖ и становиться его членами. Таков нынешний Жилищный кодекс: хозяин-«нежилец» тоже может быть членом товарищества собственников жилья, ничего с этим не поделаешь.
IV.Перевод квадратных метров в голоса
Ранее излагаемые принципы голосования на общих собраниях в многоквартирных домах не душами собственников, а квадратными метрами, принципиально отличают нынешний капиталистический многоквартирный дом от советского колхоза, с которым многие иронично стали сравнивать свое жилье в ходе жилищно-коммунальной реформы. Ведь в старые добрые времена был принцип «от каждого по способностям»…
Учитывая, что на общее собрание собственником приходят люди, но при этом они голосуют своими метрами, в процессе подсчета итогов может возникнуть несусветная путаница. Приведенная формула в разделе II в ходе этой процедуры громоздка, на данном этапе целесообразно перевести квадратные метры в «условные голоса». Благо подсчет голосов при подведении итогов общего собрания может производиться в порядке, установленном самими собственниками помещения. В целях удобства обычно берется расчет: 1 кв. метр равен одному условному голосу.
Пример: итак, площадь многоквартирного дома 4000 кв. метров, на общее собрание пришли собственники 3625 кв. метров – то есть, всего 3625 голосов. За управляющую компанию «Рога и копыта» проголосовал только Иванов, имеющий типовую двухкомнатную 54-метровую квартиру. Соответственно, эту фирму поддерживает 54 «условных голоса», остальные против, кандидатура отклоняется…
И наконец, в отдельных случаях принимается решение, что 1 кв. метр равен 10 условным голосам. Данные получаются круглыми, ошибиться сложнее.
V. Распространенные виды общего собрания собственников многоквартирного дома
▪ Ежегодное общее собрание собственников.
На повестке дня обычно утверждается тариф на содержание и ремонт жилья, выслушивается отчет управляющей компании или ТСЖ о проделанной работе, решается вопрос сдачи в аренду мест общего пользования или придомовой территории.
▪ Общее собрание собственников в домах ТСЖ. Принципиальное отличие собственников, избравших форму управления МКД товариществами, в том, что они могут принимать участие в общих собраниях только если состоят в ТСЖ. Отметим: любой собственник жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме имеет право быть членом товарищества (И при этом член ТСЖ может не ходить на общие собрания товарищества). Одновременно собственник может и отказаться от членства в товариществе, но в данном случае он не будет пользоваться правом голоса на общем собрании.
В некоторых жизненных ситуация этот вопрос принципиальный, поскольку решение общего собрания собственников — членов ТСЖ главнее решения председателя и правления. Более того, на нем можно даже ликвидировать само ТСЖ, переизбрать форму управления многоквартирным домом. Для некоторых эта информация актуальна, поскольку сейчас создается обилие фиктивных товариществ, а некоторые из оппозиционно настроенных жильцов принципиально не вступают в ТСЖ и пытаются их как-то ликвидировать3, 5. Подобная «оппозиция» ставит себя в комичную ситуацию, поскольку собственники жилья могут ликвидировать товарищество только путем голосования на общем собрании. Но для этого сперва необходимо в него вступить (!), после чего получишь право голоса.
Иной путь – только документально доказать, что товарищество создано мошенническим путем и ликвидировать его, обратившись в прокуратуру, суд и т. д.
▪ Общее собрание в заочной форме. В целях облегчения организации общего собрания собственников многоквартирного дома мероприятие может быть проведено в заочной форме с последующим заочным голосованием. На нем также могут быть решены и текущие, и глобальные вопросы (в том числе – организовано ТСЖ).
▪ Внеочередное общее собрание собственников — может проводиться в случае возникновения в доме какого-либо ЧП, а также, наоборот, возникновения позитивной непредвиденной ситуации, решения каких-либо «рабочих» вопросов. Проходит только в очной форме, но при этом в случае недостатка кворума параллельно допускается заочное голосование.
VI. Порядок организации общего собрания собственников в многоквартирном доме
Инициировать общее собрание может любой собственник жилого и нежилого помещения в МКД, в том числе — и совладелец квартиры, юридическое лицо, а также инициативная группа собственников. Если в здании есть неприватизированные квартиры, находящиеся
в муниципальной собственности, за эти площади, соответственно, могут голосовать только представители городской власти, но не их жильцы.
При этом собственники имеют право назначать доверенных лиц, которые будут участвовать и голосовать от их имени на общем собрании.
Процедура созыва общего собрания собственников достаточно громоздка: каждый из домовладельцев должен быть официально проинформирован о предстоящем мероприятии в срок не ранее, чем за десять дней до его начала письменным уведомлением, которое может быть вручено под расписку или прислано по почте заказным письмом.
В уведомлении должны быть указаны:
▪ дата, место и время проведения общего собрания (может проводиться во дворе, подвале дома, квартире собственника, актовом зале ближайшего учреждения и т. п.);
▪ вопросы, стоящие на повестке дня;
▪ фамилия, имя, отчество и адрес инициатора, площадь его жилья (нежилого помещения), копии документов, подтверждающие права на это имущество (реквизиты свидетельства о праве собственности);
▪ контактный телефон инициатора (юридически — не обязательно).
VII. Примерный сценарий организации и проведения общего собрания в многоквартирном доме
1. Уведомление собственников — подробности см. выше.
2. Организация инициативной группы.
В крупных многоквартирных домах эти мероприятия целесообразнее организовывать нескольким домовладельцам, поскольку один человек может не справиться с такой задачей — особенно если общее собрание проводится
в очной форме. Функциональное разделение ролей между инициативной группой может быть следующим: председатель, секретарь, счетная комиссия. Избрание их можно вынести в один
из первых вопросов, поставленных на повестке.
3. Выбор и подготовка места, где будет проходить общее собрание собственников.
Осуществляется при наличии такой возможности. Рекомендуется назначать на будние дни в вечернее время. В выходные
и пятницу вечером, особенно в теплое время года, организовывать мероприятия обычно нецелесообразно — многие разъедутся на дачи. Одновременно накануне можно подготовить
и расклеить (разбросать по почтовым ящикам жильцов) агитационные листовки, призывающие прийти на собрание.
4. Подготовка документации
В ходе общего собрания неизбежно потребуются:
▪ список всех собственников МКД;
▪ технический паспорт (или его ксерокопия),
где указана общая площадь многоквартирного дома;
▪ регистрационный бюллетень – документ, содержащий информацию о месте и дате проведения общего собрания собственников, вопросы, стоящие на повестке дня,
▪ проект решений — листы бумаги с нарисованными на четыре столбиками колонками.
В первом левом столбике написаны вопросы, которые предполагается выносить на голосование, в трех других — стоят графы «за», «против», «воздержался».
5. Регистрация участников. Пришедших на общее собрание собственников регистрируют в бюллетене с указанием их фамилий, имен, отчеств (желательно — и паспортных данных), номеров квартир, общеполезных площадей квартир. Лицо, осуществляющее регистрацию, расписывается в бюллетене. По завершении этой процедуры документ представляется председателю собрания.
6. Наведение порядка и тишины. Учитывая, что на многих общих собраниях собственников часто стоит гвалт, вспыхивают скандалы, во избежание срыва кому-то из членов инициативной группы целесообразно взять на себя миссию психолога на случай конфликта, а возможно, и «вышибалы».
7. Утверждение повестки дня. Самый ответственный этап, поскольку изменение ранее объявленной повестки не допускается.
8. Ведение протокола общего собрания. Осуществляется секретарем в письменной форме путем дословного или выборочного стенографирования или конспектирования выступлений собственников. Протокол собрания может вестись в форме аудио или видеозаписи (последние могут использоваться и в качестве дополнительных приложений к бумажному протоколу). Одновременно в документе должны присутствовать адреса участвующих, количество жителей, зарегистрированных на собрании, а также общее количество собственников МКД, фамилия-имя-отчество инициатора, дата, время и место проведения, состав президиума, формулировка рассматриваемых вопросов, фамилии выступающих, краткое содержание их выступлений и принятые решения с результатами голосований.
9. Голосование. Осуществляется всеми членами общего собрания: собственники ставят автографы по каждому из указанных вопросов в проекте решения в графах «за» или «против», или «воздержался» (см. п. №4).
10. Подсчет голосов. Наиболее целесообразно осуществлять по технологиям, указанным в разделе IV. Результаты голосования оформляются протоколом, подписываемым на собрании председателем и секретарем.
11. Уведомления собственников, не пришедших на общее собрание, о принятых на нем решениях осуществляется в 10-дневный срок по завершении мероприятия.
Источники:
Жилищный кодекс РФ ст. №44, п. 1.
Там же, ст. №45, п. 1.
Письмо генеральной прокуратуры РФ от 12.04.2010 №72/1-41Д-2010.
Здесь и далее частично использована информация из «Настольной книги председателя и бухгалтера ТСЖ». С. А. Атаманенко, С. Л. Горобец. Ростов-на-Дону, 2006 г.
