Совет дома — организация, альтернативная товариществу собственников жилья (ЖСК), созданная для осуществления управления многоквартирным домом, контроля над управляющими компаниями и подрядными предприятиями.
В соответствии со ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ, собственники МКД, состоящих из пяти квартир и более,
не выбравшие форму управления многоквартирным домом ТСЖ (ЖСК), должны избрать совет дома в течение года со дня внесения соответствующих поправок в Жилищный кодекс РФ (которые были внесены Федеральным законом от 4 июня 2011 г.). Следовательно, совет дома должны избирать собственники, выбравшие вариант управления МКД управляющей компанией либо непосредственный способ.
I. Избрание совета дома
В соответствии со ст. 161.1, избрание совета дома происходит на общем собрании собственников жилья, в который могут войти только собственники помещений данного МКД. Совет дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам.
В этом заключаются его принципиальные отличия от похожей общественной организации — домового комитета (или комитета территориального общественного самоуправления — КТОС), членами которого могут стать жильцы, не являющиеся собственниками жилья, а география деятельности «домкома» может простираться не только в пределах одного дома,
но и квартала, улицы, микрорайона.
Количество членов совета дома устанавливается на общем собрании, их численность должна составлять не менее двух человек. Если данный вопрос не решен, в совет дома входят сразу все собственники жилья (1).
II. Председатель совета дома (уполномоченный)
1. Избрание
Председатель совета дома (уполномоченный) — физическое или юридическое лицо, являющееся собственником помещения в данном МКД, действующее в отношениях с третьими лицами от имени собственников в их интересах и за их счет, при наличии соответствующих полномочий от домовладельцев. Избирается из членов совета многоквартирном доме на общем собрании на двухлетний срок.
2. Основные полномочия и обязанности председателя совета дома
▪ Осуществление совместно с собственниками жилья выбора профессиональной управляющей компании
(в случае непосредственного управления — подрядной организации), способной предоставить качественный сервис.
▪ Согласование совместно с собственниками жилья содержания договора управления многоквартирным домом.
▪ Требование от неплательщиков за жилищно-коммунальные услуги погашения долгов.
▪ Подписание актов выполненных работ с управляющей компанией (подрядной организацией).
▪ Формирование с управляющей компанией объективного отчета об исполнении договора управления многоквартирным домом за прошлый год и контроля над исполнением управляющей компаний предусмотренных законодательством обязательств по раскрытию информации. Последнее возможно только при условии исполнения пункта выше.
▪ Регулирование отношений управляющей компании с различными проверяющими инстанциями относительно содержания договора управления МКД.
▪ Регулирование отношений между УК (подрядным предприятием) и собственниками жилья.
В случае возникновения претензий у отдельных собственников жилья относительно выполнения работ, не предусмотренных договором управления МКД, председатель совета дома выносит вопрос на организуемое общее собрание собственников.
▪ Формирование с собственниками адресного тарифа на содержание и ремонт жилья. Решение вопросов между жильцами и УК (подрядным предприятием) о проведении обязательного текущего ремонта.
▪ Согласование между собственниками и управляющей компанией содержания договора управления многоквартирным домом.
▪ Доведение до собственников информации и предложений от управляющей компании.
▪ Защита общего имущества в многоквартирном доме от рейдерского захвата.
3. Дополнительные полномочия
Собственники жилья вправе передать председателю совета дома дополнительные полномочия по заключению от их имени договора на управление МКД (договоров с подрядными и коммунальными предприятиями при непосредственном управлении), оформив доверенность
в соответствии с требованиями ст. 185 Гражданского кодекса РФ. В этом случае договор заключается с множественностью лиц и подписывается только с одним председателем совета дома (уполномоченным). Одновременно ему же практически целиком передаются бразды контроля над его дальнейшим исполнением.
III. Нерешенные вопросы
Внесенные в Жилищный кодекс РФ поправки относительно избрания совета дома породили ряд нерешенных вопросов, ответ на которые не представляется возможным получить по настоящее время. К основным относятся следующие:
▪ По своей сути совет дома во многом схож
с общественной организацией и воспринимается экспертами как общественная организация. Измененный Жилищный кодекс РФ обязывает собственников многоквартирных домов либо избрать совет дома, либо создать ТСЖ. Если собственниками не избраны члены совета дома, а выбран только один председатель, его членами становятся все домовладельцы. Но все это противоречит главному закону страны — Конституции РФ, запрещающей обязывать россиян силой вступать в общественные организации.
▪ Если собственники в течение года после принятия изменений в Жилищный кодекс РФ
не выберут совет дома и председателя, в трехмесячный срок инициировать процесс должны местные власти. Однако последние могут только агитировать домовладельцев, заставить их собраться и проголосовать за ту или иную кандидатуру невозможно.
▪ Не понятно, кто из собственников согласится стать председателем совета дома. Данная должность одновременно требует определенной компетенции и достаточно больших временных затрат. Следовательно, найти председателя совета дома, который качественно исполнял бы свои обязанности на безвозмездной основе, проблематично.
▪ В сложившейся ситуации высока вероятность, что председателями советов домов будут становиться собственники, ангажированные местными властями и управляющими компаниями. В этом случае созданная организация рискует выполнять прямо противоположную функцию
от задуманной — не защищать права собственников перед УК, а способствовать диктату управляющей компании. Особенно — если собственники дадут председателю совета дома дополнительные полномочия.
▪ В Жилищном кодексе РФ сказано, что «регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется». Получается, право
на регистрацию фактически запрещено, что накладывает серьезные ограничения
на хозяйственную деятельность, необходимую при исполнении возложенных на Совет обязанностей.
IV. Точка зрения
Автор Жилищного кодекса РФ Сергей Филимонов:
«Если собственники не избрали совет дома, процедуру должны организовать городские власти. Но где гарантия, что она все же состоится? Никто не запрещает жильцам просто переругаться, сорвав собрание, а что в этом случае делать, закон умалчивает. Думаю, мало кто из здравомыслящих людей захочет работать уполномоченным бесплатно. Кроме того, данная «обязаловка» — нарушение конституционных прав граждан, о чем я проинформировал Минюст. Однако пока нет ответа. Я бы рекомендовал УК агитировать на должность председателей совета дома оппозиционно настроенных собственников. Возможно,
в этом случае они, хлебнув лиха с соседями, станут вашими союзниками» (2).
V. Резюме
Можно предположить, что исходящее от государства требование избрания совета дома
в МКД, отказавшихся от создания товарищества собственников жилья, проистекает из желание объединить жильцов в некий аналог зарубежного кондоминиума, членами которого являются все собственники многоквартирного дома. Но в данном случае речь можно вести
не об общественной организации, а некоем имущественном объединении (за рубежом невозможно купить квартиру в МКД и не стать членом кондоминиума — так же, как в России нельзя купить акции предприятия и не быть его акционером).
Между тем совет дома оценивается экспертами, прежде всего, как общественная организация. Аналогичный статус, кстати, во многом числится и за ТСЖ.
Ссылки:
В соответствии со ст. 161.1.4 Жилищного кодекса РФ, «Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир».
См.: Сергей Филимонов: «Даже в нынешних условиях УК и ТСЖ смогут выжить».
